行业投资评级 - 投资评级：优于大市（维持）[1][2] 核心观点 - 8月地产基本面延续下行趋势 新房销售规模和房地产开发投资加速下跌 一线城市二手房价相比二三线明显补跌[1][4] - 9月仍是地产股政策博弈窗口期 因北京 上海 深圳陆续出台放松限购限贷的地产新政[4][70] - 报告研究的具体公司推荐中国金茂 中国海外宏洋集团 贝壳-W 我爱我家[4][70] 行业数据表现 - 2025年1-8月全国房地产开发投资60309亿元 同比下降12.9% 降幅较1-7月扩大0.9个百分点[3][39] - 2025年1-8月房屋新开工面积39801万平方米 下降19.5% 降幅较1-7月扩大0.1个百分点[3][55] - 2025年1-8月房屋竣工面积27694万平方米 下降17.0% 降幅较1-7月扩大0.5个百分点[3][55] - 2025年1-8月新建商品房销售面积57304万平方米 同比下降4.7% 降幅较1-7月扩大0.7个百分点[3][5] - 2025年1-8月新建商品房销售额55015亿元 下降7.3% 降幅较1-7月扩大0.8个百分点[3][5] - 2025年1-8月房地产开发企业到位资金64318亿元 同比下降8.0% 降幅较1-7月扩大0.5个百分点[3][39] 销售市场分析 - 8月单月商品房销售额同比下降14.0% 销售面积同比下降10.6% 降幅较7月扩大2.7个百分点[5] - 2025年8月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的45%和44% 处于历史较低水平[5] - 2025年1-8月新建商品房销售均价9600元/平方米 同比下降2.7% 降幅较1-7月扩大0.1个百分点[19] - 8月单月新建商品房销售均价9487元/平方米 同比下降3.8% 降幅较7月收窄2.9个百分点[19] 价格走势特征 - 2025年8月70城新建商品住宅销售价格同比下降3.0% 降幅较7月收窄0.4个百分点 已连续10个月收窄[19] - 2025年8月70城新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅与7月持平[19] - 2025年8月70城二手住宅销售价格同比下降5.5% 降幅较7月收窄0.4个百分点 已连续11个月收窄[19] - 一线城市二手房价同比跌幅连续3个月扩大 环比跌幅保持-1.0% 已连续4个月超过二三线城市环比跌幅[19] 企业资金状况 - 8月单月房地产开发投资额同比下降19.5% 降幅较7月扩大2.4个百分点[39] - 8月单月房企到位资金同比下降11.9% 降幅较7月收窄3.9个百分点[39] - 2025年1-8月定金及预收款同比下降10.5% 降幅较1-7月扩大0.6个百分点[39] - 2025年1-8月个人按揭贷款同比下降10.5% 降幅较1-7月扩大1.2个百分点[39] - 2025年8月房地产开发投资和房企到位资金分别相当于2019年同期的57%和51%[39] 建设活动表现 - 8月单月房屋新开工面积同比下降20.3% 降幅较7月扩大4.8个百分点[55] - 8月单月房屋竣工面积同比下降21.4% 降幅较7月收窄8.0个百分点[55] - 2025年8月房屋新开工面积和竣工面积分别相当于2019年同期的24%和62%[55] - 新开工规模保持极低水平 竣工作为滞后指标下行趋势确定[55]