核心观点 - REITs市场在发行和二级市场表现呈现分化态势 产权类REITs在发行数量和规模上显著领先特许经营权类 同时消费基础设施REITs在二级市场涨幅突出[1][2][7] - 市场政策支持力度持续加大 2025年9月12日国家发改委发布REITs常态化申报推荐通知 推动市场扩围扩容和高质量发展[7][45] - 投资价值分析显示产权类REITs估值相对较高 而特许经营权REITs更适合采用内部收益率进行估值比较 不同类型资产收益率存在显著差异[4][40][43] 发行市场 - 本期华夏凯德商业REIT募集完成 预计发行规模22.9亿元 平均配售比例0.29% 成为首单外资消费REITs[1][7][8] - 2025年已发行15只REITs 发行数量同比减少6.25% 发行规模312.6亿元 同比减少15.61% 涉及7种底层资产类型 其中供热设施和数据中心为新增类型[1][7] - 产权REITs发行占据主导地位 数量和规模占比均超过85% 今年完成扩募2单 金额合计26.6亿元 涉及保障房和产业园资产[7] - 储备项目共16单 其中扩募项目5单 占比31% 已获批2单 本期新增1单供热设施项目 产权类储备项目达10单[10][13] 二级市场 - 中金唯品会奥莱REIT上市首日上涨26.81% 目前REITs市场产品数量74只 总规模2207.45亿元 其中产权类规模1286.54亿元 领先特许经营权类365.63亿元[2][14] - 本期REITs市场整体下跌0.23% 落后于股票指数 产权类下跌0.22% 特许经营权类下跌0.25% 保障房和生态环保涨幅超过0.5% 产业园和供热设施跌幅超过1.0%[14] - 今年以来REITs市场整体涨幅13.61% 不及主要股票指数但领先中证红利 产权类涨幅16.94% 特许经营权类涨幅10.15% 消费基础设施REITs表现最佳 涨幅35.81%[2][15] - 交易活跃度普遍下滑 整体换手率已低于沪深300 数据中心、生态环保和清洁能源换手率相对较高[15] 分红情况 - 本期14只REITs分红 数量较上期翻倍 分红金额9.02亿元 较上期增长237% 2025年累计分红69.43亿元 分红收益率4.01%[3][30] - 特许经营权REITs分红金额43.79亿元 分红收益率5.01% 主要来源于收费公路和清洁能源 产权REITs分红金额25.64亿元 分红收益率3.18%[3][30] - 过去一年特许经营权REITs分红收益率8.90% 明显高于产权类的4.52% 收费公路和清洁能源分红收益率超过9%[30] - 成立以来分红比例普遍较高 特许经营权类93.45% 略高于产权类90.20% 供热设施和清洁能源分红比例达100%[31][34] 投资价值分析 - 产权类REITs估值P/可供分配金额为26.46 P/EBITDA为25.44 保障房REITs估值最高达35.64 产业园REITs估值最低[4][37][39] - 实际分红股息率3.68% 按可供分配金额计算的股息率为3.99% 产业园REITs股息率最高达4.46% 保障房最低为2.82%[37][39] - 特许经营权REITs采用内部收益率估值 在相同收益增速下 水利设施内部收益率最高 生态环保次之 清洁能源和收费公路相对较低[4][40][43] - 收费公路增长潜力一般大于生态环保和清洁能源 因其营收增长来源于车辆通行量和通行费单价增长[41] 政策环境 - 2025年多项政策支持REITs市场发展 国务院办公厅、证监会和国家发改委等部门陆续出台文件 支持文化和旅游、消费基础设施、数据中心等领域发行REITs[45] - 2025年9月12日国家发改委办公厅发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》 持续推动市场扩围扩容[7][45] - 政策明确支持通过扩募方式新购入项目 构建常态化发行制度体系 最大程度鼓励民营企业参与[45]