行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持）[1] 核心观点 - 北上深优化限购政策短期利于提振市场预期和区域成交恢复 看好板块轮动及补涨机会[2] - 部分投资者担忧"好房子"供应增加带来去化率调整 但近年房企拿地及新开工收缩对应供应仍相对稀缺[2] - 二手房价格调整更多冲击旧规新房去化 持续推荐库存结构优、历史包袱轻房企[2] - 后续降息及加速推进收储是实现止跌回稳的关键政策[2] - 投资建议关注三类标的：涨幅靠后A股公司、中报业绩稳定房企、拿地及产品力强品质房企[2] 政策分析 - 8-9月北上深相继出台宽松政策 北京五环外不限购、上海外环外不限购、深圳分区优化社保要求[2][5] - 国务院强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 系统推进"好房子"和完整社区建设[3] - 潜在政策空间犹存 结合城市更新推进城中村和危旧房改造释放改善性需求[2][3] 资金状况 - 2025年8月M2同比增长8.8% 社融存量同比增长8.8%环比下滑0.2个百分点[2][11] - 8月LPR报价环比持平 新发放个人住房贷款利率3.1%[2][11] - 8月单月新增居民中长期贷款200亿元 同比少增1000亿元[2][11] - 8月境内债融资规模357亿元环比降24% 平均发行利率2.15%[16] 楼市表现 - 8月重点50城新房日均成交同比降13.9% 9月前12日环比降4%[2][20] - 8月重点20城二手房日均成交同比降1.9%环比降8.7% 9月前12日环比升16.9%[2][20] - 8月70城新建住宅价格环比降0.3% 二手住宅环比降0.6% 新房表现优于二手[27] - 一、二、三线城市新建住宅价格环比分别降0.1%、0.3%、0.4% 一二线城市降幅环比收窄[27] 土地市场 - 8月百城土地供应建面1.1亿平米环比升11.5% 成交建面0.87亿平米环比降1.4%[32] - 百城平均溢价率3.61%环比降2.9个百分点 仅一线城市维持一定热度[32] - 随着"金九银十"传统旺季来临 土拍热度有望逐步回升[32] 房企动态 - 克而瑞百强房企8月单月销售金额同比下滑19.2%环比降2.8% 前8月累计同比下滑13.8%[38] - 9月迎来传统营销旺季 房企加快推盘节奏加大折扣力度 新房成交绝对量或将低位回升[38] - 8月50强房企平均拿地销售金额比23%环比降22个百分点 拿地销售面积比22%环比降18个百分点[41] - 大悦城、招商蛇口、绿城中国拿地强度靠前[41] - 2025年1-8月TOP100企业拿地总额同比增长28% 增幅较1-7月收窄6.3个百分点[41] 板块表现 - 8月申万地产板块涨6.47%跑输沪深300指数（10.33%）[48] - 截至2025年9月12日地产板块PE（TTM）66.62倍 估值处近五年99.92%分位[48] - 8月上市50强房企涨幅前三为美的置业、建发国际集团、华发股份 后三为正荣地产、合景泰富集团、世茂集团[48] 重点公司估值 - 保利发展2025年预测PE17.1倍 招商蛇口17.5倍 滨江集团12.4倍[49] - 华发股份21.6倍 中国海外发展9.4倍 越秀地产18.1倍[49] - 建发国际集团7.5倍 绿城中国16.4倍 保利物业11.6倍[49] - 中海物业9.8倍 招商积余14.5倍 绿城管理控股9.1倍[49] - 华润置地8.0倍 贝壳-W 34.7倍[49]