投资评级 - 报告将恒基地产(12 HK)评级上调至"买入" [1][2] - 目标价从25.90港元上调至32.68港元 潜在涨幅16.9% [1][5] 核心观点 - 美联储降息25个基点至4%-4.25%区间 为2025年首次降息 预计未来18个月内还将降息5次总计125个基点 [2][5] - 降息将降低利息支出 激活香港房地产市场 促进开发板块销售和利润率回升 提升投资物业组合资产价值 [5] - 香港施政报告公布更灵活土地收地和交换模式 北部都会区开发加速将有利于恒基地产变现庞大农地储备 [5] - 公司拥有约4190万平方尺农地储备 历史平均成本仅每平方呎227港元 近期土地收地价超过每平方呎1000港元 [5] - 基于降息和北部都会区开发影响 上调公司资产净值预测至每股65.4港元(前为57.6港元) [5] - 轻微上调2025-2027年利润预测以反映利息开支减少的影响 [5] 财务数据 - 2024年收入252.56亿港元 同比下降8.4% 预计2025年将增长14.9%至290.16亿港元 [4] - 2024年核心利润97.74亿港元 同比增长0.7% 预计2025年将下降5.3%至92.57亿港元 [4] - 2024年核心每股盈利2.02港元 预计2025年为1.91港元 2026年回升至2.07港元 2027年达2.33港元 [4] - 市盈率从2024年的13.8倍预计升至2025年的14.6倍 随后降至2027年的12.0倍 [4] - 市账率维持在0.41-0.42倍区间 每股账面净值约66.54-67.45港元 [4] - 股息率稳定在6.4% 每股股息1.80港元 [4] - 毛利率从2024年的36.0%预计升至2025年的38.1% 2027年进一步升至39.4% [10] - 净负债权益比从2024年的18.9%预计升至2027年的22.4% [10] 估值分析 - 采用资产净值折让估值法 折让率从55%调整至50% [5] - 目标价32.68港元基于每股资产净值65.4港元计算 [5] - 当前股价27.96港元较52周高位29.05港元低3.8% 较52周低位19.88港元高40.6% [4] - 年初至今股价上涨18.47% 200天平均价为25.12港元 [4]