报告行业投资评级 - 报告看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会 投资建议提出三条主线策略 [5] 报告核心观点 - REITs指数本周回调但年内仍保持正增长 中证REITs全收益指数本周下跌0.65% 年内累计上涨9.97% [1][2][11] - 二级市场呈现分化行情 生态环保和仓储物流板块表现相对抗跌 市政水利和保障房板块回调幅度较大 [3][13] - 估值指标显示REITs内部收益率分化明显 最高达9.7% P/NAV区间为0.7-1.8倍 [4][19] - 数据中心板块交易活跃度领先 日均换手率达1.1% 显著高于其他板块 [3][18] REITs指数表现 - 中证REITs全收益指数收于1064.4点 周度下跌0.65% 年内累计涨幅9.97% [1][2][11] - 横向对比显示 REITs全收益指数周度表现在主要指数中排名第5 年内排名第4 [1][2][11] - 沪深300指数周度上涨1.07% 恒生指数下跌1.57% 形成明显分化 [1][12] REITs二级市场表现 - 总市值约2187.6亿元 单只REIT平均市值约30亿元 周度10只上涨63只下跌 [3][13] - 板块表现分化显著 生态环保板块跌幅最小(-0.09%) 水利设施板块跌幅最大(-1.44%) [3][13] - 日均成交量104.9万股 日均换手率0.4% 数据中心板块换手率1.1%居首 [3][18] - 博时津开科工产业园REIT和中信建投国家电投新能源REIT涨幅居前 [13] REITs估值表现 - 中债IRR最高前三：华夏中国交建REIT(9.7%)、平安广州广河REIT(9.1%)、中金湖北科投光谷REIT(7.8%) [4][19] - P/NAV最高前三：易方达华威农贸市场REIT(1.8倍)、嘉实中国电建清洁能源REIT(1.8倍)、嘉实物美消费REIT(1.7倍) [4][19] - 平安广州广河REIT的P/NAV最低为0.7倍 显示估值分化明显 [19] 投资建议主线 - 关注政策主题下弹性机会：高能级城市消费、暑期客运高峰韧性、物流及厂房园区租赁需求改善 [5] - 布局弱周期红利资产：结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时配置 [5] - 关注扩募机会：资产储备充足、项目优质的原始权益人后续龙头效益 [5]