报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 9 月 22 - 26 日）中证 REITs 全收益指数收于 1064.42 点，周度下跌 0.65%，行情冷淡，预计 7 - 9 月连续 3 个月收跌；已上市 74 个 REITs 总市值收于 2190 亿元，环比下降 1.11%；2025 年下半年来 REITs 表现不佳，整体回调 5%左右；二级市场 REITs 走弱成交活跃度走低，关注高分派率和含保障条款个券；一级市场 9 月 22 日证监会批复 3 单首发 REITs 并启动发行 [1][8] 各部分总结 二级市场 价格 本周 REITs 除能源设施外均收绿，消费设施、租赁住房领跌，租赁住房 7 月以来回调幅度最大达 8.32%；高速公路板块 8 月经营数据分化，东部经济活跃区域表现更好；园区板块较抗跌，部分项目设收益分配调节机制；消费基础设施仅中金中国绿发商业资产收红，嘉实物美虽跌但可关注；个券层面博时津开产园等涨幅大，中金重庆两江等跌幅大 [13][15][18] 流动性 本周 REITs 成交活跃度走低，日均成交额、成交量、换手率环比分别下降 13.24%、19.96%、0.09pct；各板块成交活跃度均走低，主力净流入率新型设施、产业园区等靠前，交通设施靠后；2025 年 10 月有 3 个项目解禁，关注潜在交易压力 [21][24][27] 估值 仓储物流、交通设施和产业园区估值收益率靠前；产权类项目中产业园区、消费设施和仓储物流分派率较高，租赁住房板块现金分派率约 3.14%；市场震荡偏弱时，优先选择分派率高、设“业绩兜底条款”的经济发达区域项目 [30] 一级市场 首发获批与发行 9 月 22 日证监会批复中信建投沈阳国际软件园、华夏安博仓储物流、华夏中海商业资产三单 REITs 首发；华夏中海商业 9 月 26 日完成询价，预计 10 月 13 日开始募集；中信建投沈阳国际软件园拟 9 月 29 日询价并 10 月 13 日开始募集，为东北地区首单 [3][34] 本周其他要闻 中信建投国家电投新能源 REIT 收到国补应收账款回款 0.27 亿元，平均回款周期 2.15 年；易方达华威市场 REIT 2025 年度第二次分红，每 10 份派现 0.531 元；汇添富上海地产租赁住房 REIT 拟变更净回收资金投向，不超 15%的净回收资金 9527 万元用于补充流动资金等 [36]