行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”（维持）[2] 核心观点 - 报告认为房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑、库存尚未解决、土地财政对经济的拖累 [32] - 上半年部分城市的阶段性新房成交热度来自供给驱动，可持续性可能不强，二手房价或将是地产见底的观测指标 [32] - 精准拿地是房企逐步摆脱历史土储包袱的前提，预计部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可以逐步从PB估值切换到PS估值 [32] - 建议关注具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性以及存量房中介业务方向 [32] 板块行情 - 第40周（9月29日-9月30日）申万房地产指数上涨3%，在31个一级行业板块中排名第4 [5][8] - A股板块内涨幅第一为万业企业，周涨幅达19.9%；港股板块内涨幅第一为龙光集团，上涨14.2% [10][15] 政策要闻 - 武汉发布新政，提高住房公积金贷款额度（双缴存人家庭最高150万元），并给予贷款利息补贴、商办房屋契税补助等 [17][19] - 成都印发房地产企业合规经营指南，规范开发经营行为 [17][19] - 合肥发布通知，旨在增加差异化、品质化住宅供给，建设“好房子” [17][19] - 海南明确2026年省重大项目申报要求，不得将纯商业住宅房地产项目申报为省重大项目 [17][19] 公司动态 - 中国海外发展以3.24亿元总价竞得沈阳皇姑区两宗地块，继续加码核心商圈 [20][21] - 招商蛇口计划发行不超过8200万股优先股，募集资金总额不超过82亿元，主要用于“保交楼、保民生”房地产项目的建设，涉及总投资金额达456.7亿元 [20][21] 销售端表现 - 第40周20城新房成交面积183万方，日平均成交面积26.2万方，环比减少17%，同比增加8%；年初至今累计成交面积7638万方，累计同比减少8% [5][22][24] - 第40周11城二手房成交面积93万方，日平均成交面积13.3万方，环比减少54%，同比增加26%；年初至今累计成交面积7595万方，同比增加13% [5][25][27] - 分城市级别看，第40周一线城市新房成交面积同比增加37%，二手房成交面积同比增加25%；二线城市新房成交面积同比减少12%，二手房成交面积同比增加31% [24][29] 融资端情况 - 第40周发债企业均为地方国企，大雅置业发行规模最大，共发行四只证监会主管ABS合计14.3亿元 [30][32] 投资建议关注公司 - 报告建议重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等 [32]