核心观点 - 华夏中海商业REIT即将发售，网下认购倍数达374.72倍，创市场新高，显示一级市场活跃度强劲[1][7] - 本周REITs市场整体表现下行，但消费基础设施类REITs成交额占比最高，达37.7%，且部分个券逆势上涨[2][37] - REITs市场已进入常态化发行阶段，累计发行规模达1966亿元，底层资产类型持续扩围[8][13][14] 行业动态 - 华夏中海商业REIT（基金代码：180607）将于2025年10月13日至10月14日发售，发售价格为5.281元/份，拟募资总额15.843亿元，其中公众发售份额0.27亿份[1][7] - 网下询价阶段收到149家网下投资者管理的1014个配售对象报价，拟认购数量总和236.074亿份，为初始网下发售份额（0.63亿份）的374.72倍，创市场新高[1][7] 一级市场 - 截至2025年10月10日，上市REITs发行规模累计达1966亿元，共发行75只[8] - C-REITs发行历程：2021年6月首批9只REITs上市（规模超300亿元），2022年底层资产扩围（保障性租赁住房、能源基础设施），2023年发行节奏趋缓（全年规模171亿元），2024年发行加快（累计超600亿元），目前进入常态化发行阶段[13][14] 市场表现 - 本周（2025.10.9-2025.10.10）中证REITs全收益指数下跌0.26%，REITs总指数下跌0.25%，产权指数下跌0.29%，经营权指数下跌0.16%[2][16] - 大类资产对比：REITs总指数跑赢沪深300指数0.27个百分点，跑输中证全债指数0.36个百分点，跑输南华商品指数0.71个百分点[2][16] - 个券表现：易方达广开产园REIT（+1.93%）、华泰南京建邺REIT（+1.35%）、华夏金隅智造工场REIT（+1.03%）领涨；红土深圳安居REIT（-1.76%）、中金唯品会奥莱REIT（-1.63%）、华夏金茂商业REIT（-1.63%）领跌[2][16] - 长期表现：中证REITs全收益指数近250日涨幅12.76%，年内涨幅9.38%；产权指数近250日涨幅26.18%，经营权指数近250日涨幅14.11%[25] 流动性 - 本周REITs总成交额（MA5）为4.34亿元，环比上升0.4%；产权类成交额3.01亿元（环比+3.3%），经营权类成交额1.34亿元（环比-5.4%）[3][37] - 细分类型成交额：消费基础设施（1.64亿元，环比+12.8%，占比37.7%）、交通基础设施（0.77亿元，环比-7.5%）、园区基础设施（0.54亿元，环比+4.2%）、能源基础设施（0.43亿元，环比-4.8%）、保障性租赁住房（0.34亿元，环比-3.4%）、仓储物流（0.29亿元，环比-14.9%）、数据中心基础设施（0.21亿元，环比-19.7%）、市政环保（0.14亿元，环比+6.4%）[3][37] 估值 - 中债估值收益率显示分化：园区基础设施类如东吴苏园产业REIT收益率为6.33%（P/NAV 0.90），而消费基础设施类如嘉实物美消费REIT收益率仅0.02%（P/NAV 1.74）[41] - 部分REITs估值水平较高：如华夏金茂商业REIT P/NAV达1.44，华夏华润商业REIT P/NAV达1.56[41] 相关性分析 - REITs与债券正相关性较强：中证REITs指数与中证全债近20日相关系数0.532，近60日达0.623[29] - REITs与股票负相关性显著：中证REITs指数与沪深300近20日相关系数-0.409，与中证1000近20日相关系数-0.507[29] - 内部相关性：近60日各类REITs指数相关性均高于0.63，其中产业园区与仓储物流相关性达0.83，能源设施与交通基础设施相关性达0.75[30]