报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [1][2] 报告核心观点 - “好房子”政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市五重利好共振 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] - 报告推荐四类投资方向：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [2] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（2025/10/04-2025/10/10）34个重点城市新房合计成交98万平米，环比下降61.3% [2][3] - 其中，一二线城市成交89.5万平米，环比下降63.1%；三四线城市成交8.5万平米，环比下降18.7% [2][3] - 10月（10/1-10/10）34城一手房成交同比-33.5%，较9月同期环比-56% [2] - 一二线城市10月成交同比-32.2%，三四线城市同比-45.3% [2][5][6] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交48.7万平米，环比下降32% [2][10] - 10月累计成交同比-18.8%，较9月同期环比-62.9% [2][10] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘20万平米，成交36万平米，成交推盘比为1.85倍 [2][19] - 最近三个月（2025年7月-9月）成交推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [2][19] - 截至上周末（2025/10/10）15城合计住宅可售面积为9026.9万平米，环比-0.2% [2][19] - 3个月移动平均去化月数为26.4个月，环比上升0.6个月 [2][19] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - 住建部部长倪虹明确“好房子”需要有好的标准、设计、材料、建造和运维五项工作，并指出在“十五五”期间将展现在消费者面前 [2][27] - 住建部将重点抓三件事：高质量开展城市更新、高效能推进城市治理、高水平编制“十五五”规划 [2][27] 地方政策 - 广州发布政策允许自持住房转售、存量商办改建租赁住房 [2][29] - 长春降低首贷及二贷无房者公积金贷款首付比例至15% [2][29] - 南京提升单人缴存公积金贷款最高额度至80万元/人 [2][29] 土地市场 - 中国海外发展以9.2亿元竞得广州海珠区一宗宅地 [2][29] - 广州白云区两宗宅地以19.8亿元成交 [2][29] 重点公司动态总结 地产公司 - 保利发展1-9月累计签约面积1010.4万方（-25.1%），签约金额2017.3亿元（-16.5%）；9月单月签约面积111.9万方（-10.5%），签约金额205.3亿元（-1.8%） [2][32][33] - 新城控股发行1.60亿美元境外债券（2年期，票面利率11.9%） [2][33] - 保利发展控股股东保利南方将所持45.1亿股公司股份无偿划转至保利集团，划转后保利南方不再持股 [2][33] 物管公司 - 贝壳-W于10月6日至10月10日期间共耗资约2438万美元回购股份约394万股 [2][35][36] 板块行情回顾总结 地产板块 - 上周SW房地产指数下跌0.82%，沪深300指数下跌0.51%，相对收益为-0.3%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第23位 [2][38] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为17.2/15.0倍 [2] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均下跌0.6%，相对收益为-0.09%，板块表现弱于大市 [2][43] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为13.8/12.4倍 [2]