报告行业投资评级 - 行业评级：优于大势 [9] 报告核心观点 - 房地产行业在关税扰动下，作为内需核心载体，其反关税属性及政策预期再度显现 [2][6][14] - 在外部冲击下，房企表现显著分化：优质央企开发商具备短期防御属性，而商业地产在情绪修复阶段展现出更强的阿尔法收益 [2][15][16] - 政策层面预期将持续呵护，重点可能围绕稳预期（如优化一线城市限购）、防风险（如加快回收闲置用地）和促转型（如推进“好房子”标准）展开 [2][14] - 市场呈现分化格局：新房市场指标仍在磨底，而二手房市场则表现出量升价稳的态势 [2][6] 按目录章节总结 本周核心观点 - 面对关税扰动，房地产板块展现出相对抗跌的韧性，4月7日当日板块整体跌幅为-8.7%，在A股31个一级板块中降幅排名第22位 [2][15] - 优质央企开发商防御属性突出，招商蛇口和保利发展当日跌幅分别为-5.4%和-5.5%，显著优于板块平均水平 [2][15] - 在4月7日至5月15日的情绪修复阶段，以华润万象生活（5.6%）、新城控股（4.1%）、龙湖集团（3.3%）为代表的商业地产个股表现强劲，凸显配置价值 [2][16] 股票市场与信用债 - 本周（1009-1010）A股房地产板块和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-0.82%和1.25%，分别跑输大盘0.30个百分点和跑赢大盘4.39个百分点 [3][20] - 近一个季度及近一个月，A股房地产板块均跑赢大盘，涨幅分别为13.02%和4.28%，同期沪深300涨幅为12.51%和1.51% [34] - 地产信用债方面，本周新发行金额为9.40亿元，净融资额为9.39亿元；年初至今累计净融资额为-385.68亿元，去年同期为-211.40亿元 [3][20] REITs市场 - 本周REITs指数整体下跌0.31%，其中产权型REITs指数下跌0.51%，特许经营权型REITs指数微跌0.07% [4][43] - 市场活跃度有所上升，本周REITs成交额为3.43亿元，环比增长33.38%；换手率为0.12%，环比上升0.03个百分点 [4][43] - 近一个月，REITs指数表现落后于大盘，跑输沪深300指数5.07个百分点 [4][43] 楼市成交 - 新房市场持续承压，本周45城新房成交面积滚动四周同比下降11.69%，年初至今累计同比下降13.54% [6][73][74] - 二手房市场表现相对稳健，本周14城二手房成交面积滚动四周同比上升4.33%，年初至今累计同比上升6.86% [6][73][83] - 城市能级分化明显：一线城市新房成交滚动四周同比上升5.51%，而三四线城市则大幅下降38.39%；二手房方面，一线和三四线城市滚动四周同比分别增长13.57%和95.19%，二线城市微降0.58% [6][74][83] 土地市场 - 百城土地市场活跃度提升，本周土地供应和成交建筑面积环比分别上升7.07%和18.60%，溢价率环比上升2.90个百分点至4.83% [5][91][92] - 一线城市土地供应建面环比大幅上升72.94%，但成交建面环比下降3.52%，溢价率显著上升至28.29% [5][91][101] - 二线城市土地供应建面环比下降2.19%，成交建面环比上升22.06%，溢价率为0.45% [5][91][110] - 三四线城市土地供应和成交建面环比分别上升8.65%和18.13%，溢价率为2.46% [5][91][120] 政策梳理 - 报告期内，合肥市发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，内容涉及优化土地供应、完善规划管理、推进“好房子”建设、实施城市更新、推进片区综合开发及优化住房公积金贷款政策等多方面 [127]