证券研究报告 | 2025 年 10 月 15 日 晨会集萃 制作：产品中心 《固收|一文全析"公募 REITs"》 1、自我国公募 REITs 上市以来，其二级市场走势大致经历以下阶段：试 点 初 期 与 首 轮 行 情 （ 2021.6-2022.2 ）； 估 值 调 整 与 政 策 驱 动 （2022.2-2023.7）；OCI 政策破局（2024.1-2024.7）；"资产荒"行情与结 构分化（2024.7-2025.9）。整体而言，影响 REITs 二级市场表现的因素主 要有以下几点：宏观经济与利率环境、监管政策变动、市场供求、流动性， 以及最为根本的底层资产运营状况。2、目前，现金流折现法是中国公募 REITs 最核心、最主流的估值方法。由于产权类 REITs 与经营权类 REITs 在底层资产性质、现金流特点上存在区别，因此在估值上也有一定的差异。 二者在应用现金流折现法估值时，需注意期限、折现率方面的区别。3、 不同资产类型的 REITs 怎么看？不同资产类型的 REITs 因底层资产属性、 运营逻辑存在差异，其价值评估需聚焦不同的维度，我们重点分析几大主 | 简称 | 调入时间 | | -- ...