行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 十一假期新房及二手房成交量同比均出现下滑 但9月百强房企权益销售额同比增速在低基数影响下转正 [1] - 在传统旺季、政策效果显现及低基数三重影响下 9月楼市成交同环比均有所改善 但十一假期成交走弱 市场持续性有待观察 [5] - 当前房价走低、库存上升、居民信心较弱 难以支撑后续楼市量价 市场对政策出台预期增强 建议关注政策博弈行情机会 [5] - 投资标的关注两条主线：一是流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企 二是得益于化债、政策纾困、销售改善逻辑的困境反转标的 [5] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 第40-41周40城新房成交面积为311.4万平方米 环比下降25.3% 同比下降17.1% [5] - 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-28.9%、-27.9%、-14.6% 同比增速分别为-19.0%、-11.0%、-27.0% [5] - 第40-41周18城二手房成交面积为154.6万平方米 环比下降52.5% 同比下降24.0% [5] - 一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-48.4%、-57.5%、-43.0% 同比增速分别为-19.9%、-25.2%、-32.6% [5] - 截至第41周末 12城新房库存面积为11422万平方米 环比下降0.1% 同比下降12.7% [5] - 12城新房去化周期为21.7个月 环比上升0.6个月 同比上升0.5个月 [5] - 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为21.6、18.6、93.9个月 [5] 百城土地市场跟踪 - 第39-40周百城全类型成交土地规划建筑面积为3413.0万平方米 环比上升18.4% 同比下降8.2% [5] - 成交土地总价为882.8亿元 环比上升49.4% 同比下降8.6% [5] - 成交土地楼面均价为2587元/平 环比上升26.1% 同比下降0.4% [5] - 土地溢价率为2.4% 环比上升1.1个百分点 同比下降0.3个百分点 [5] - 百城成交住宅土地规划建筑面积为1083.8万平方米 环比上升7.0% 同比上升5.1% [5] - 成交住宅土地总价为694.8亿元 环比上升54.0% 同比上升25.0% [5] - 成交住宅土地楼面均价为6411.2元/平方米 环比上升44.0% 同比上升18.8% [5] - 住宅类用地溢价率为7.9% 环比上升3.4个百分点 同比上升4.8个百分点 [5] 行业政策梳理 - 重庆市住建委于10月9日推出支持改善性住房消费系列创新举措 涵盖房票安置、购房支持、住房供应、促销活动及存量用房盘活等多个方面 [1] - 政策重点包括加大房票安置比例 鼓励开发商加大使用房票购房的优惠力度 积极探索房票有限转让、差异化奖励等 [1] - 多地出台政策促进市场平稳健康发展 如长春下调公积金贷款首付比例 武汉、绍兴上调公积金贷款最高额度 合肥建立动态房地产市场热力图机制等 [95][96][97][98][99] 板块表现与融资情况 - 第41周房地产行业绝对收益为-0.8% 较第40周下降3.8个百分点 相对收益为-0.3% 较第40周下降1.3个百分点 [5] - 房地产板块PE为33.26X 较第40周下降0.33X [5] - 第41周房地产行业国内债券总发行量为9.4亿元 环比下降87.2% 同比下降89.0% 净融资额为-57.5亿元 [5] 房企销售表现 - 百强房企9月权益销售额同比增长0.3% 增速转正 1-9月权益销售额为1.82万亿元 同比下降12.8% [5] - TOP20房企中 9月单月销售额同比增速为正的包括中建东孚(+49%)、国贸(+42%)、金茂(+40%)、建发(+39%)等 [5] - 1-9月累计销售额同比增速为正的包括中建东孚(+56%)、国贸(+27%)、金茂(+27%)、建发(+12%)、越秀(+2%) [5] 投资建议 - 建议关注四条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企 如滨江集团、华润置地等 [5] - 2024年以来在销售和拿地上有显著突破的"小而美"房企 如保利置业集团、城投控股 [5] - 经营或策略上有增量或变化的房企 如新城控股、金地集团、龙湖集团 [5] - 受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司 如贝壳-W、我爱我家 [5]