行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][46] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4][46] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][46] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][46] - 城市分化策略“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4][46] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [4][46] 社融与居民信贷 - 9月全国社会融资规模增量为35,296亿元，同比少增2,339亿元，继8月后继续单月少增 [1][11] - 9月新增居民中长期贷款为2,500亿元，同比多增200亿元，占当月新增人民币贷款比重为19.4%，拖累幅度较7月、8月有所改善但仍处历史较低水平 [1][11] - 1-9月新增居民中长期贷款合计同比少增2,100亿元，表明今年以来居民购房需求及使用贷款意愿整体偏弱 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-2.3%，落后沪深300指数0.12个百分点，在31个申万一级行业中排名第15名 [1][13] - 本周市场房地产股中，涨幅居前五的为合肥城建(41.0%)、乾景园林(26.1%)、上实发展(25.3%)、万方发展(24.3%)、南国置业(19.3%) [13] - 本周重点48家A/H房企中上涨3支，涨幅位居前三的为龙光地产(7.6%)、金科股份(2.2%)、建发国际集团(1.2%) [13] 新房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积为210.5万平方米，环比提升152.1%，同比下降29.1% [2][23] - 分城市能级看：样本一线城市成交56.1万方，环比+173.6%，同比-33.2%；样本二线城市成交107.6万方，环比+151.5%，同比-6.6%；样本三线城市成交46.8万方，环比+131.5%，同比-52.0% [2][23] - 10月累计（截至本周）：样本30城成交314.7万方，同比-32.2%；一线城市84.7万方，同比-30.0%；二线城市159.2万方，同比-19.1%；三线城市70.8万方，同比-51.7% [26] - 年初至今累计42周：样本30城共计7681.9万方，同比-5.0%；一线城市2054.8万方，同比+0.9%；二线城市3692.8万方，同比-6.0%；三线城市1934.3万方，同比-8.7% [2][26] 二手房成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计220.4万方，环比增长161.4%，同比下降15.3% [3][31] - 分城市能级看：样本一线城市成交88.3万方，环比+181.5%；样本二线城市成交103.6万方，环比+140.0%；样本三线城市成交28.5万方，环比+191.2% [3][31] - 年初至今累计二手房成交面积为8240.6万方，同比增长15.0%；其中一线城市3394.5万方，同比+16.9%；二线城市3815.2万方，同比+14.8%；三线城市1030.8万方，同比+9.5% [3][31] 房企信用债情况 - 本周（10.13-10.19）共发行房企信用债13只，环比增加11只；发行规模共计78.75亿元，环比增加69.35亿元 [3][40] - 总偿还量50.13亿元，环比增加20.88亿元，净融资额为28.62亿元，环比增加48.47亿元 [3][40] - 主体评级以AAA（91.1%）为主要构成；债券类型以一般中期票据（52.1%）为主；债券期限以3-5年（42.7%）为主 [40] - 本周发行利率有所上升，例如25苏州高技MTN007的5年期中期票据利率较之前可比债券上升14个基点 [42] 投资建议配置方向 - 基本面alpha公司：H股推荐绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股推荐滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][46] - 地方国企/城投/化债：推荐城投控股、城建发展 [4][46] - 中介：推荐贝壳 [4][46] - 物业（属于跟涨）：推荐华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4][46]