行业投资评级 - 推荐（维持）[1] 核心观点 - 行业基本面情况以及国际形势或使得“巩固房地产市场止跌回稳的有力措施”等表述更值得关注 [4] - 判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房的合计总需求筑底的关键观察点 [4] - 重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境较二手房更早出现改善的特征 [4] - 相较于“博弈”基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取 [4] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转 [4] 新房网签情况 - 10月1日-16日样本城市新房网签面积同比降幅为-28%，较9月降幅扩大25个百分点 [3] - 一线城市新房网签面积同比降幅为-31%，由正转负，较9月下降40个百分点 [3] - 二线城市新房网签面积同比降幅为-12%，由正转负，较9月下降17个百分点 [3] - 三线城市新房网签面积同比降幅为-44%，较9月降幅扩大23个百分点 [3] - 新房网签面积环比处于近5年同期较低水平 [8] 二手房网签情况 - 10月1日-16日样本城市二手房网签面积同比降幅为-28%，由正转负，较9月下降42个百分点 [3] - 一线城市二手房网签面积同比降幅为-30%，由正转负，较9月下降55个百分点 [3] - 二线城市二手房网签面积同比降幅为-36%，由正转负，较9月下降42个百分点 [3] - 三线城市二手房网签面积同比降幅为-19%，由正转负，较9月下降28个百分点 [3] - 二手房网签面积环比低于过去4年同期水平 [11] 滚动网签与日均数据 - 新房日均网签面积低于2019-2024年同期水平 [14] - 二手房日均网签面积低于2019-2020年和2024年同期水平，但高于2021-2023年同期水平 [14] 土地市场情况 - 2025年1-9月全国累计土地成交建筑面积同比降幅为-9%，较1-8月收窄1个百分点 [16] - 2025年1-9月全国累计土地成交楼面均价同比增幅为+17%，较1-8月收窄6个百分点 [16] - 2025年9月单月全国土地成交建筑面积同比转正至+1%，成交楼面均价同比为-9% [16] - 2025年9月全国土地出让金同比降幅为-8.1%，较8月收窄21.9个百分点 [25] - 2025年9月土地流拍率较上月下降13.0个百分点，土地溢价率较上月下降1.1个百分点 [18][22] 库存与去化周期 - 2025年8月推盘未售去化周期较7月上升 [27] - 2025年8月一线、二线和三四线城市推盘未售库存均较上月下降，但推盘未售去化周期均较上月上升 [30] 前瞻及佐证指标 - 截至2025年9月，12个样本城市平均二手带看人数环比由8月的+2.8%转负至-3.3%，同比增幅收窄4.4个百分点至15.3% [4][38] - 截至2025年9月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比从8月的5.8%下降0.2个百分点至5.6%，同比降幅扩大13.0个百分点至-14.6% [4][46] - 截至2025年8月，北京和广州二手价格和租金同比降幅均扩大，上海二手价格同比降幅扩大但租金同比降幅收窄，深圳二手价格和租金同比降幅均收窄 [4][37] - 截至2025年10月，宏观层面流动性环比紧缩力度收窄，同比宽松力度收窄 [4][44] 行业规模与指数表现 - 行业股票家数为258只，占总数的5.0%；总市值为3031.2十亿元，占全市场的3.0%；流通市值为2860.2十亿元，占全市场的3.1% [6] - 行业指数近1月绝对表现为-3.0%，近6月为18.2%，近12月为15.0% [7] - 当前板块调整后PB约1.2倍，而销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍 [4] - 房地产板块在24年9-10月反弹后一度回调过半，近期板块有所反弹但距离上一轮反弹高点仍有约15%空间，部分股票价格仍在相对低位 [4]