报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证 REITs 指数下跌 1.5%，多数板块收跌，水利设施、保障房、仓储物流跌幅靠前；华夏中海商业 REIT、中信建投沈阳国际软件园 REIT 发售，两只公募 REITs 合计认购金额超 2000 亿元 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 全周中证 REITs 指数收盘价 814.73 点，涨跌幅 -1.5%，表现弱于中证全债指数（+0.3%），强于中证转债指数（-2.4%）和沪深 300 指数（-2.2%） [2][6] - 年初至今，沪深 300（+14.7%）>中证转债（+14.4%）>中证 REITs（+3.2%）>中证全债（+0.4%） [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率 4.4%，波动率 7.2%，回报率低于沪深 300 指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][7] - 10 月 17 日 REITs 总市值降至 2174 亿元，较上周减少 29 亿元；全周日均换手率 0.39%，较前一周上升 0.08 个百分点 [2][7] 板块表现 - 截至 10 月 17 日，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -1.6%、-0.9% [1][3] - REITs 多数板块收跌，水利设施、保障房、仓储物流跌幅靠前 [1][3] - 周度涨幅排名前三的 REITs 为招商高速公路 REIT（+1.65%）、汇添富九州通医药 REIT（+0.99%）、嘉实中国电建清洁能源 REIT（+0.71%） [3][17] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高，为 2.3%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 18.8% [3][20] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 为华夏凯德商业 REIT（749 万元）、中金印力消费 REIT（511 万元）、华夏基金华润有巢 REIT（420 万元） [21] 一级市场发行 - 截至 2025 年 10 月 19 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 2 只，已申报阶段 1 只，已问询阶段 1 只，已反馈的产品 5 只，已通过待上市的产品 7 只，已上市的首发产品 12 只 [23] 估值跟踪 - 截至 10 月 17 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.6% [25] - 不同项目类型 REITs 估值指标存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 39.5%，P/FFO 为 34.7，IRR 为 3.6%，年化派息率 3.4%等 [26] - 截至 10 月 17 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 76BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 216BP [1][28] 行业要闻 - 10 月 16 日，华夏中海商业 REIT 公众和网下投资者有效认购申请确认比例分别为 0.2763%和 0.3120%，对应有效认购倍数分别为 361.9 倍和 320.5 倍，发售比例配售前总募集规模 1593.3 亿元，是拟募集规模的 100.5 倍 [4][34] - 10 月 16 日，中信建投沈阳国际软件园 REIT 配售结果出炉，比例配售前合计有效认购基金金额约为 444.34 亿元，是东北地区首单成功发行的公募 REITs 项目 [4][34]