报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 本周中证 REITs 指数下跌 1.5%，多数板块收跌，水利设施、保障房、仓储物流跌幅靠前；华夏中海商业 REIT 和中信建投沈阳国际软件园 REIT 合计认购金额超 2000 亿元；从估值看，截至 10 月 17 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.6%，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 76BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 216BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 10 月 17 日，中证 REITs 指数收盘价 814.73 点，整周涨跌幅 -1.5%，表现弱于中证全债指数（+0.3%），强于中证转债指数（-2.4%）和沪深 300 指数（-2.2%）；年初至今涨跌幅为 3.2%，各类主要指数涨跌幅排序为沪深 300（+14.7%）>中证转债（+14.4%）>中证 REITs（+3.2%）>中证全债（+0.4%） [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率为 4.4%，波动率为 7.2%，回报率低于沪深 300 指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][7] - REITs 总市值在 10 月 17 日下降至 2174 亿元，较上周减少 29 亿元；全周日均换手率为 0.39%，较前一周上升 0.08 个百分点 [2][7] - 从不同项目属性 REITs 来看，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -1.6%、-0.9%；从不同项目类型 REITs 来看，多数板块收跌，水利设施、保障房、仓储物流跌幅靠前 [1][3][14] - 周度涨幅排名前三的三只 REITs 分别为招商高速公路 REIT（+1.65%）、汇添富九州通医药 REIT（+0.99%）、嘉实中国电建清洁能源 REIT（+0.71%） [3][17] - 新型基础基础设施 REITs 区间日换手率最高，区间日均换手率为 2.3%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，成交额占 REITs 总成交额 18.8% [20] - 本周主力净流入额前三名分别为华夏凯德商业 REIT（749 万元）、中金印力消费 REIT(511 万元）、华夏基金华润有巢 REIT(420 万元） [21] 一级市场发行 - 从年初起截至 2025 年 10 月 19 日，在交易所处在已受理阶段的 REITs 产品共有 2 只，已申报阶段 1 只，已问询阶段 1 只，已反馈的产品 5 只，已通过待上市的产品 7 只，另有通过已上市的首发产品 12 只 [23] 估值跟踪 - 截至 10 月 17 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.6%；从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 来判断 REITs 的估值情况 [25] - 不同项目类型 REITs 的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率为 39.5%，P/FFO 为 34.7，IRR 为 3.6%，年化派息率为 3.4%等 [26] - 产权类 REITs 关注股息率，经营权类 REITs 关注内部收益率；截至 2025 年 10 月 17 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 76BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 216BP [28] 行业要闻 - 10 月 16 日，华夏中海商业 REIT 公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为 0.2763%和 0.3120%，对应有效认购倍数分别为 361.9 倍和 320.5 倍，此次发售比例配售前的总募集规模为 1593.3 亿元，是其拟募集规模的 100.5 倍 [4][34] - 10 月 16 日，中信建投沈阳国际软件园 REIT 配售结果出炉，25 家战略投资者对应有效认购基金份额数量为 21000 万份，占比 70.00%，配售比例 100%；网下投资者有效认购申请确认比例为 1.20029722%；公众投资者配售比例为 0.40408970%；比例配售之前，合计有效认购基金金额约为 444.34 亿元 [34]