报告行业投资评级 - 强于大市（维持）[2] 报告核心观点 - 分析资源型城市的房价变化对研判低能级城市房价演绎路径具有重要参考意义，因在三线及以下城市中，资源型城市数量占比约48%[6][9] - 通过对2015年12月至2024年12月周期的观察，部分资源型城市房价表现稳定，显示当房价泡沫基本出清后，市场或开启新周期[6][11] - 当前房地产市场已步入深度调整，多数城市房价泡沫基本出清，部分低能级城市如安庆、泉州、宜昌房价已回落至2007年甚至更早水平，预计将率先开启市场新阶段[6][14] 资源型城市定义与重要性 - 资源型城市按照《全国资源型城市可持续发展规划（2013—2020年）》分为四类：成长型、成熟型、衰退型和再生型[6][9] - 成长型城市处于资源开发上升期；成熟型城市产业开发进入稳定期；再生型城市逐步摆脱资源依赖；衰退型城市资源趋于枯竭[6][9] - 在三线及以下城市中，有126个地级市被认定为资源型城市，数量占比约48%，其清晰的房价轨迹对研判低能级城市房价路径有参考意义[6][9] 资源型城市房价周期表现 - 在2015年12月至2024年12月的完整周期中，成长型城市二手房价格涨幅最高，约为50%；再生型与成熟型城市涨幅次之，约为25%；衰退型城市涨幅最小，约为15%[6][10] - 在上行阶段（2015年12月-2022年12月），成长型城市二手房价格变化为58%，再生型为51%，成熟型为41%，衰退型为25%[14] - 在下行阶段（2022年12月-2024年12月），成长型与衰退型城市价格表现稳定，跌幅在-5%至-10%之间；成熟型与再生型城市价格波动较大，跌幅普遍超过-10%[6][11][14] - 衰退型城市产业发展定位最差且过去泡沫更小，但在GDP稳定增长下房价未出现大幅回调，表明泡沫出清后房价或开启新周期[6][11] 对低能级城市房价的启示 - 以全国70个大中城市价格指数为参考，多数城市此前累积的房价泡沫已基本出清，二手房价格指数普遍回落至2016-2018年水平[6][14] - 部分低能级城市如安庆、泉州、宜昌在本轮下行周期中调整相对彻底，房价已回落至2007年甚至更早水平，基本完成房价周期重置[6][14] - 参考资源型城市表现，预计这些房价调整彻底的城市将率先开启市场新阶段[6][14]