行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[5] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[5] 报告核心观点 - “好房子”概念将赋予房企新的增长逻辑，产品力突出的房企有望获得更好的销售转化和更稳健的现金流，形成产品-销售-投资的正向循环[1] - 产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，并重塑企业市场地位和行业竞争格局[1][4] - 报告重申推荐具备“好信用、好城市、好产品”特质的“三好”地产股[1] “好房子”提出的背景与意义 - 中国住房需求已从“有没有”进入“好不好”的阶段，住房品质成为政策与市场焦点，“好房子”项目规范于2025年正式落地[2][9] - 供给端来看，“好房子”供给有限，存量住房中31%的房子房龄在25年以上，80%的住房没有电梯[2][16] - 需求端来看，购房需求呈现改善化趋势，2025年1-8月30个重点城市中，22个城市大户型成交占比同比提升，部分城市提升幅度超4个百分点[2][20] - “好房子”有望打破低质房源对整体房价的负循环压力，对稳定房价有积极作用[2][26][29] “好房子”的定义与标准 - 政府工作报告将“好房子”总结为“安全、舒适、绿色、智慧”四个特征[3][30] - 新版《住宅项目规范》系统性提升了建设标准，例如层高从不低于2.8米提升至不应低于3米，要求四层及以上住宅必须设置电梯[41][44][46][47] - 对于购房者而言，高得房率与更好的居住体验是其最为关注的指标，新规产品多数拥有这两项优势[3][55] - 根据克而瑞统计的70个实得率超100%的项目，7成以上项目销售去化率达到40%以上，高于一般项目平均水平，其中18%的项目去化率达到80%[3][57] “好房子”对行业格局的重塑 - 借鉴智能手机高端化与新能源汽车崛起的经验，产品迭代往往成为行业格局重塑的驱动力，房地产行业正由规模竞争转向质量竞争[4][74][75] - 具备“好房子”产品力的房企销售韧性更强，截至2025年9月，近12个月全国商品房销售额较2022年全年下降约29%，而华润、建发、绿城、中海销售降幅均在20%以下，其中中海仅下降4%[4][88] - 在资本市场，强产品力房企股价表现优异，2023年至今样本房企相对行业指数均实现20个百分点以上的超额收益[4][89] - 头部房企如中海地产、华润置地、建发国际集团、绿城中国等已加速构建系统化的“好房子”产品体系，有望获得先发优势[79][80] 投资建议 - 报告重点推荐“三好”地产股，具体标的包括：华润置地、建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、越秀地产、新城控股、滨江集团、招商蛇口[1][7]