投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以维持 [1] 核心观点 - 2025年9月单月商品房销售面积和金额同比降幅环比收窄，呈现环比改善迹象，但“金九”销售成色不足，10月在高基数下预计延续低位盘整 [5][8] - 不同能级城市市场分化显著，一线城市成交表现更为稳健，政策调整效果在一线城市更为明显 [5][8] - 行业整体仍面临挑战，包括开发投资额降幅扩大、房企资金压力犹存、以价换量趋势延续等 [5][7][8] 销售市场分析 - 2025年1-9月全国商品房销售面积6.58亿平方米，同比下降5.5%，销售额6.30万亿元，同比下降7.9% [5] - 2025年9月单月，全国商品房销售面积和金额同比分别下降10.5%和11.8%，降幅较前月收窄，销售均价同比下跌1.4%，环比下跌0.9% [5] - 城市能级分化明显：2025年前42周，一线、二线、三四线城市新房成交面积增速分别为-0.1%、-5.6%、-8.7% [5]；京沪深限购调整后，9月一线城市商品房成交同比增长16.1% [8]；10月前三周，一线、二线、三四线商品房成交面积同比分别下降24.7%、25.8%、37.6% [8] 开发与投资分析 - 2025年1-9月全国房屋新开工面积4.54亿平方米，同比下降18.9%，降幅较1-8月的-19.5%有所收窄 [6] - 2025年1-9月房屋竣工面积3.11亿平方米，同比下降15.3%，但9月单月竣工面积同比增长1.5%，为2023年12月以来首次转正 [6] - 2025年1-9月房地产开发投资额6.77万亿元，同比下降13.9%，降幅较1-8月的-12.9%有所扩大 [7] 企业资金状况 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4% [7] - 各资金来源累计同比变化：国内贷款-1.4%、自筹资金-9.3%、定金及预收款-10.3%、个人按揭贷款-10.6% [7] - 测算显示2025年9月居民购房首付比例约为69% [32] 投资建议 - 推荐布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团 [8] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动，受益于地产复苏和消费政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团 [8] - 推荐在“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [8]