行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市” [1] 核心观点 - 受低基数以及一线城市新政影响，2025年9月单月商品房销售面积同比降幅收窄至-10.5%，但整体成交仍低迷，累计销售同比降幅进一步扩大 [1][2] - 房地产投资单月同比降幅持续扩大，9月开发投资金额同比下降21.3%，主要因施工建安投资持续承压 [1][5] - 市场信心不足，叠加去年四季度销售基数较高，预计2025年全年商品房销售面积同比增速为-9%，销售金额同比增速-12%，销售均价同比增速-3% [2] - 房企到位资金降幅在9月有所收窄，主要得益于销售回款改善，但非房款来源的资金降幅扩大 [5] 商品房销售 - 单月销售降幅微幅收窄：9月销售面积8531万平，同比下降10.5%，降幅较8月收窄0.1个百分点；销售金额8025亿元，同比下降11.8%，降幅较8月收窄2.2个百分点 [1][2] - 销售均价环比转跌：9月商品房销售均价9407元/平，环比下降0.8%，同比下降1.4%；住宅销售均价9864元/平，环比下降1.1%，同比下降0.3% [2] - 区域表现分化：受益于一线城市新政，9月东部地区销售面积同比降幅收窄1.5个百分点至-13.4%；而中、西部地区降幅分别扩大至-9.6%和-9.4% [2] - 三季度销售压力加大：2025年第三季度商品房销售面积2.0亿平，同比下降9.8%，降幅较第二季度扩大5.8个百分点；销售金额1.9万亿元，同比下降13.1% [2] - 累计降幅扩大：1-9月全国商品房销售面积6.58亿平，同比下降5.5%；销售金额6.30万亿元，同比下降7.9% [2] 商品住宅库存 - 广义库存面积下降但去化周期延长：截至9月末，商品住宅广义库存面积15.8亿平，同比下降16.7%；去化周期为25.8个月，环比提升1.1个月 [5] - 现房库存压力显著：住宅现房库存面积约3.99亿平，同比增长5.8%；现房去化周期19.2个月；现房库存占广义库存比重达25.3%，同比提升5.4个百分点 [5] 开发投资与新开工 - 单月投资降幅扩大：9月开发投资金额7397亿元，同比下降21.3%，降幅较8月扩大1.8个百分点；住宅开发投资额5664亿元，同比下降20.3% [1][5] - 土地投资有所修复：2025年第一、二季度全国土地成交总价同比增速转正，分别为3.3%和12.6% [5] - 新开工面积处于历史低位：9月新开工面积5598万平，同比下降14.4%，虽降幅收窄5.9个百分点，但绝对值处于2006年以来同期最低 [1][5] - 区域投资分化：9月东部地区投资额同比下降23.8%，降幅收窄0.2个百分点；中、西部地区投资额同比分别下降21.0%和12.7%，降幅均扩大 [5] - 累计投资与新开工下滑：1-9月开发投资金额6.77万亿元，同比下降13.9%；新开工面积4.54亿平，同比下降18.9% [5] - 竣工面积周期性回落：9月竣工面积3435万平，同比增长1.5%；1-9月竣工面积3.11亿平，同比下降15.3% [5] 开发商资金状况 - 到位资金降幅收窄：9月房企到位资金7981亿元，同比下降11.5% [5] - 销售回款改善：9月房款3321亿元，同比下降9.5%，其中定金及预收款同比下降8.6%，降幅收窄6.6个百分点；个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅收窄8.0个百分点 [5] - 非房款降幅扩大：9月非房款4660亿元，同比下降12.9%；其中国内贷款同比下降14.5%，自筹资金同比下降12.1% [5] - 累计资金面仍承压：1-9月房企到位资金7.23万亿元，同比下降8.4% [5] 投资建议 - 建议关注政策博弈行情机会，重点关注四条主线 [5] - 主线一：基本面稳定的高能级城市房企，如滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 [5] - 主线二：销售拿地有突破的“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股 [5] - 主线三：经营策略有变化的房企，如新城控股、金地集团、龙湖集团 [5] - 主线四：受益于二手房市场修复的经纪公司，如贝壳-W、我爱我家 [5]