报告行业投资评级 - 强于大市 [5] 报告核心观点 - 本周（2025年10月11日-10月17日）新房和二手房成交面积环比均由负转正，同比降幅收窄；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降但同比上升 [1][5][16] - 在传统旺季、政策效果显现及低基数三重影响下，9月楼市成交同环比改善，但10月以来高频数据显示成交走弱，市场持续性有待观察；由于去年四季度销售基数较高，后续市场可能仍面临压力 [6][131] - 当前房价绝对值走低、库存上升、居民信心较弱，难以支撑后续楼市成交量价；市场对政策出台预期增强，建议关注政策博弈行情机会 [6][131] - 投资标的选择上，一方面关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企；另一方面关注受益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑的困境反转标的 [6][131] - 现阶段建议关注四条投资主线：基本面稳定且在一二线核心城市有高占比的房企；2024年以来在销售和拿地有突破的“小而美”房企；经营或策略有增量变化的房企；受益于二手房市场量价修复的经纪公司 [6][131] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交情况：40个城市新房成交面积270.2万平方米，环比上升170.6%，同比下降22.9%（同比降幅较上周收窄26.7个百分点）；一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为153.0%、202.9%、125.3%，同比增速分别为-37.7%、-4.2%、-41.1% [5][17] - 新房库存情况：12个城市新房库存面积11409万平方米，环比下降0.1%，同比下降13.0%；去化周期20.9个月，环比下降0.8个月，同比上升0.4个月；一、二、三四线城市去化周期分别为21.0、17.8、88.6个月，环比分别下降0.6、0.9、5.2个月，同比分别上升0.2、0.05、14.9个月 [5][39] - 二手房成交情况：18个城市二手房成交面积183.3万平方米，环比上升188.9%，同比下降30.9%（同比降幅较上周收窄29.1个百分点）；一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为241.7%、176.7%、168.7%，同比增速分别为-25.1%、-36.9%、-32.8% [5][45] 百城土地市场跟踪 - 全类型土地市场：百城成交土地规划建筑面积815.7万平方米，环比下降28.4%，同比下降59.5%；成交总价201.6亿元，环比下降51.1%，同比下降57.9%；楼面均价2471元/平，环比下降31.7%，同比上升4.1%；溢价率2.2%，环比下降0.8个百分点，同比上升0.4个百分点 [5][60] - 住宅类土地市场：百城成交住宅土地规划建筑面积171.7万平方米，环比下降68.9%，同比下降66.2%；成交总价141.3亿元，环比下降59.0%，同比下降36.4%；楼面均价8228.5元/平方米，环比上升32.1%，同比上升87.8%；溢价率0.6%，环比下降4.6个百分点，同比上升0.5个百分点 [5][81] 本周行业政策梳理 - 中央政策：住建部强调“十四五”期间将深化住房领域改革，加快构建房地产发展新模式，完善住房供应体系，并健全城市体检与城市更新一体化机制 [97] - 地方政策：成都出台公积金新政，取消“本市缴存”限制，扩大“商转公”合作银行范围；合肥延续购房补贴政策至2026年5月；天津允许既有住宅加装电梯提取住房公积金 [99][100] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益-2.3%，较上周下降1.5个百分点；相对沪深300收益-0.1%，较上周上升0.2个百分点；板块PE为32.42X，较上周下降0.84X [5][104] - A股跌幅靠前公司包括招商蛇口（-0.1%）、保利发展（-2.3%）、绿地控股（-5.4%）；港股涨幅靠前公司包括建发国际集团（1.2%）、华润置地（-1.2%）、中国海外发展（-1.8%） [5][110] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量173.1亿元，环比上升367.8%，同比上升5.5%；总偿还量74.5亿元，环比下降41.4%，同比下降48.8%；净融资额98.7亿元 [5][120] - 债券发行量最大房企为华润置地（20.0亿元）、海开控股（20.0亿元）、长兴国控（13.8亿元）；偿还量最大房企为海开控股（20.0亿元）、陆家嘴（15.8亿元）、铁建房产（7.0亿元） [5][120][127] 投资建议 - 建议关注四条主线：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团（基本面稳定型）；保利置业集团、城投控股（“小而美”型）；新城控股、金地集团、龙湖集团（经营变化型）；贝壳-W、我爱我家（二手房经纪型） [6][131]