行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”（维持）[2] 核心观点 - 上海加快“两旧一村”改造，新房及二手房成交环比显著上升[2] - 房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政拖累经济三大问题，仍需更大力度政策缓解基本面下行压力[33] - 上半年部分城市的新房成交热度由供给驱动，可持续性可能不强，二手房价是观测地产见底的关键指标[33] - 精准拿地是房企摆脱历史土储包袱的前提，部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司估值有望从PB切换至PS[33] 板块行情 - 第42周（10月13日-10月17日）申万房地产指数下跌2.3%，在31个一级行业板块中排名第15位[9][12] - A股板块内，合肥城建周涨幅达41.0%，为首开股份周跌幅达19.5%[10][13] - 港股板块内，龙光集团周涨幅达7.6%，为万科企业周跌幅达13.2%[11][14][15] 政策要闻 - 上海：10月13日市政府会议部署加快“两旧一村”改造，推进商务楼宇更新提升、老旧工业区更新改造[16][18] - 天津：10月14日发布政策，允许既有住宅加装电梯或老旧电梯更新改造时提取住房公积金，总额不超过个人实际出资额，新规有效期5年[16][18] - 厦门：10月15日发布优化落户条件通知，自2025年11月1日起实施，有效期5年，涉及租赁备案、社保缴纳等条件[16][18] - 成都：10月15日施行修订后的“商转公”贷款管理办法，取消“本市缴存”限制，扩大合作银行范围[16][18] - 合肥：10月15日明确将购房补贴政策延续一年至2026年5月14日，新建商品住房补贴比例为合同总价2%，新建车位（库）为3%[16][18] 公司动态 - 金地集团：9月新增武汉汉阳区住宅地块，占地面积2773平方米，建筑面积6233平方米，权益比例30.61%，成交总价4560万元[18][20] - 华润置地：9月在武汉、成都收购2幅地块，总楼面面积约187,089平方米，权益对价约9.6亿元[18][20] - 招商蛇口：10月15日联合体以4.58亿元竞得三亚崖州湾科技城住宅用地，地块面积3.39万㎡，规划建面7.47万㎡，溢价率0.04%[18][20] 销售端表现 - 新房市场：第42周20城商品房成交面积225万方，日平均成交面积32.2万方，环比增加115%，同比减少20%；年初至今累计成交7974万方，累计同比减少9%[21][24][26] - 二手房市场：第42周11城二手房成交面积199万方，日平均成交面积28.4万方，环比增加98%，同比减少18%；年初至今累计成交7894万方，累计同比增加10%[25][27][28][31] - 城市层级分析：第42周一线城市新房成交面积同比减少30%，二线同比减少1%，三四线同比减少27%；一线城市二手房成交面积同比减少20%，二线同比减少17%，三四线同比减少14%[22][24][26][28][31] 融资端情况 - 第42周发债企业大部分为地方国企，华发股份发行规模最大，发行两只一般公司债共15.5亿元；首开股份发行的私募债利率最高为3%，苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低为1.62%[29][30][32] 投资建议 - 建议关注三条主线：具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务方向[33] - 重点关注公司包括：贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等[33]