核心观点 - 报告作为公募REITs投资指南系列开篇，旨在系统阐述REITs从发行到上市的全流程、产品设计逻辑与运作机制，帮助投资者理解这一创新工具[2] - 公募REITs被定义为资产的“IPO”，通过将具有稳定收益的不动产打包上市，使投资者能以较低门槛分享收益，其核心制度优势在于不低于90%的强制分红[2][7] - 中国公募REITs虽起步较晚，但在政策强力推动下，已迅速经历制度探索、试点落地至常态化发展三阶段，上市数量跃居亚洲首位，实现了后发赶超[2][20][30] 公募REITs的定义与全球演进 - REITs是通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产转化为流动性强的上市证券的标准化金融产品，本质是资产的“IPO”[7] - 与直接投资不动产相比，REITs具有百元级起投的低门槛、T+1交易的高流动性以及由专业机构运营的低管理成本等优势[8] - 与股票、债券相比，REITs风险波动相对较低，收益主要来源于强制分红和底层资产经营收益，增长潜力相对有限但稳定[8] - REITs制度起源于1960年的美国，随后扩展至欧洲、澳大利亚及亚洲等市场，截至2025H1，全球上市REITs已超过千只，总市值约两万亿美元[2][9][10][11] - 全球REITs市场格局中，美国市值占比超过六成（63.9%），遥遥领先，澳大利亚、日本和英国分列其后[17][19] - 从发行数量看，美国以165只居首，其次为西班牙、中国和日本；全球REITs平均单只市值约为15.5亿美元，美国（74.2亿美元）、日本、英国高于平均水平[17][19] 中国公募REITs的发展路径 - 中国公募REITs发展可分为三个阶段：制度探索期（2008年底–2020年初）、试点落地期（2020年初–2024年上半年）和常态化发展期（2024年下半年至今）[20][22][23][26][30] - 2021年6月21日，首批9只基础设施REITs上市，标志着中国公募REITs市场正式诞生[2][26] - 2024年7月6日，国家发改委发布通知推动REITs项目常态化发行，市场进入新阶段，资产类型加速扩围，截至2025年10月22日，境内上市REITs数量已达75只，位居亚洲第一[30][70] 公募REITs的运作机制 - 中国公募REITs普遍采用“公募基金→ABS→项目公司”的三层架构，以契合现行法律框架，并嵌入“股+债”混合结构以降低税负、提升投资者收益[2][35][39] - 从启动到上市需经历三阶段：准备阶段（通常超过1年）、申报阶段（省级发改委、国家发改委、交易所/证监会三轮审核）、发行阶段（约1~2个月）[2][45][51][53] - 投资者可通过战略配售（平均占比71.8%）、网下配售（平均占比20.0%）和公众认购（平均占比8.2%）三种方式参与REITs认购[2][54][57] - 扩募是REITs持续成长的内生动力，中国已支持跨行业、跨区域资产整合，截至2025年10月22日，已有6只REITs完成扩募，另有5只扩募REITs进入交易所流程中[2][67][68][70] 一级市场发行概况 - 截至2025年10月22日，中国公募REITs累计发行规模已突破2000亿元（含扩募），累计发行77只，发行总规模达1996亿元，另有扩募规模77亿元[2][70] - 底层资产涵盖八大类型：交通、园区、消费、能源、仓储物流、保障房、数据中心及环保水务，其中交通类规模最大，园区类数量最多[70][73][77] - 按权属划分，产权类REITs（54只）规模占比55%，数量是特许经营权类（23只）的两倍以上[77] - 原始权益人以地方国企（规模占比56%）和央企（规模占比21%）为主，民企与外资已逐步参与[81][83] - 底层项目共计167个，覆盖全国19个省份，高度集中于广东（26个）、北京（25个）、江苏（21个）、上海（20个）等沿海及核心城市群[84][86]