报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 扩募是REITs主要融资形式之一，美国REITs市场2001 - 2025年7月举债、扩募、IPO平均占比49%、47%、4%，我国REITs杠杆率上限低使扩募更适合 [2][10] - 我国REITs已实施扩募均为定向发售普通份额，用途以购买资产为主 [2][16] - 我国扩募监管体系由证监会、交易所、发改委构成，审批发行流程约9.7个月 [2] - 扩募规则中对投资者重要的有：新购入资产同一原始权益人同类项目原则通过同一REITs平台上市且无规模要求；上市满12个月可申请；公开扩募定价不低于市价，定向不低于市价90%；扩募份额限售期约为IPO一半，最低6个月 [2] - 扩募资产价值略弱于IPO资产，估值更低，扩募Cap Rate较IPO高0.28 - 0.61pct [2][3] 根据相关目录分别进行总结 扩募是REITs的主要融资形式之一 - REITs融资分举债、发行份额（IPO、扩募），海外举债、扩募为主，2001 - 2025年7月美国举债、扩募、IPO平均占比49%、47%、4%，我国杠杆率上限低使扩募更适合 [10] - 海外扩募资金可偿债及购买资产，我国REITs融资形式、用途单一，份额为普通份额，发行对象定向，用途以购买资产为主 [11][12][16] 扩募的监管与流程 - 监管体系由证监会、交易所、发改委构成，沪深交易所相关文件是扩募实践行动指引 [19] - 对投资者重要的规则：新购入资产同一原始权益人同类项目原则通过同一REITs平台上市且无规模要求；上市满12个月可申请；公开扩募定价不低于市价，定向不低于市价90%；扩募份额限售期约为IPO一半，定向扩募原始权益人及关联方限售18个月，非关联方6个月 [22][26][27] - 扩募流程约9.7个月，交易所反馈到发行人答复耗时最长，发行人答复后节奏相对可控 [28][29] - 已完成扩募项目6个，待扩募项目11个，分布在保障房、产业园、消费行业，华夏华润商业可能同时推进多个扩募项目 [31][32][33] 扩募资产与首发（IPO）资产比较 - 扩募资产规模、地域能级、盈利能力不及IPO资产，评估值/IPO资产评估值中位数64%，细分业态、剩余期限无明显优劣 [37] - 扩募资产Cap Rate普遍高于IPO资产，高0.28 - 0.61pct，反映扩募资产价值弱，投资者要求更高回报率 [43]