房地产市场现状与核心症结 - 新房市场呈现“有价无量”格局，2024年1-9月商品住宅销售面积同比下降5.6%，9月同比降幅扩大至11.4%[7] - 二手房市场呈现“以价换量”格局，2024年1-9月18个样本城市二手房成交面积同比增长17.1%，9月同比增速达29.7%[12] - 新房住宅价格延续上涨，2024年9月百城新房价格同比上涨2.7%，但二手房价格环比下跌0.7%，已连续41个月下跌[7][12] - 新建住宅+二手住宅总成交面积自2022年大幅下滑后趋于稳定，2023-2025年预计均维持在15亿平方米左右[2][18] - 新房成交面积持续收缩主因是二手房加速替代新房，二手房成交占比从2021年的19%升至2024年的46%，预计2025年达50%[26] - 二手房市场供需失衡明显，新增挂牌量带来抛售压力，但增长最快阶段已过，当前进入“去库存”阶段[30] 市场企稳的关键指标与预测 - 新房“量”的企稳取决于二手房成交占比，18个样本城市占比预计明年上半年接近日本稳态区间下沿（60%-63%），新房销售面积同比增速有望回到零附近[3][48] - 二手房“价”的企稳锚定租金回报率，合理区间为2.4%-2.8%（接近公积金贷款利率），当前百城租金回报率为2.37%，预计明年二季度达到合理水平[3][62] - 房价收入比泡沫已显著消化，一线城市如北京、上海调整后房价收入比分别为12.3和9.6，已回归合理区间[72] - 房地产市场整体预计明年一、二季度企稳，宏观政策逆周期调控及新旧动能转换将支撑二季度“超级窗口”[4][77] 企稳节奏与城市分化 - 不同类型房产企稳顺序为：新好房 > 老破小 > 改善房 > 老现房，新房“量”的企稳早于二手房“价”的企稳[5][83] - 一线城市因人口聚集趋势，合理租金回报率较低（2.0%-2.2%），核心区域房产仍具投资价值；二三线城市企稳需高租金回报率（3%以上）和租金价格止跌（同比增速0.5%以上）[5][84]