报告行业投资评级 - 行业投资评级为增持（维持）[1] 报告核心观点 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 政策环境持续改善[6][13] - 当前周度一二手房销售同环比均下降 但房企信用债发行同环比大幅提升 显示融资环境有所改善[4][5][6] - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企以及物业管理公司 认为其在当前政策环境下能有效应对市场波动并有望迎来估值修复[6] 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数上涨1.51% 沪深300指数上涨3.24% 板块相对收益为-1.73% 表现弱于大盘[3][11] - 个股表现方面 申万房地产板块涨跌幅前5位为盈新发展、ST中迪、*ST荣控、黑牡丹、深振业A 后5位为爱旭股份、沙河股份、万业企业、招商蛇口、华丽家族[11] 行业新闻追踪 - 中央政策：二十届四中全会于2025年10月20日至23日举行 提出加大保障和改善民生力度 推动房地产高质量发展[13][15] - 地方政策：广州市《房屋使用安全管理条例》将于2025年12月1日施行 将自建房使用安全纳入监管[13][15] - 地方政策：杭州市富阳区等五区县将于10月27日至12月31日开展"购房+消费券"限时补贴 每套新建住宅发放10万元电子消费券 总额5600万元[13][14][15] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周（10.17-10.23）38个重点城市一手房合计成交27009套 同比增速-14.6% 环比增速-1.7% 成交面积277.3万平方米 同比增速-18.9% 环比增速-1.1%[4][21] - 分能级看 一线城市成交套数同比-16.3% 环比+13.5% 二线城市成交套数同比+6.5% 环比-13.3% 三四线城市成交套数同比-34.2% 环比+3.6%[21] - 本月至今（10.1-10.23）38个重点城市一手房合计成交69025套 同比增速-15.7% 环比增速-8.8% 成交面积650.9万平方米 同比增速-24.6% 环比增速-11.6%[24] 重点城市二手房成交分析 - 本周（10.17-10.23）16个重点城市二手房合计成交19924套 同比增速-17.5% 环比增速-4.7% 成交面积192.6万平方米 同比增速-13.8% 环比增速-1.8%[4][31] - 分能级看 一线城市成交套数同比-23.8% 环比-4.9% 二线城市成交套数同比-18.1% 环比-7.1% 三四线城市成交套数同比-2.2% 环比+4.4%[31] - 本月至今（10.1-10.23）16个重点城市二手房合计成交48155套 同比增速-14.6% 环比增速-16.9% 成交面积457.8万平方米 同比增速-12.6% 环比增速-20.4%[34] 重点城市库存情况分析 - 本周（10.17-10.23）17个重点城市商品房库存面积18904.1万平方米 环比增速-0.2% 去化周期181.9周[4][44] - 分能级看 一线城市库存面积环比-0.2% 去化周期138.7周 二线城市库存面积环比-0.2% 去化周期248.4周 三四线城市库存面积环比-0.3% 去化周期222.1周[44][53] 土地市场供给与成交分析 - 本周（10.13-10.19）土地供应面积2705.3万平方米 同比增速89.7% 供应均价1731元/平方米 同比增速4.3%[5][54] - 土地成交面积2015.9万平方米 同比增速12.2% 成交金额292.8亿元 同比增速7.2% 成交楼面价1452元/平方米 溢价率2%[5][54] - 分能级看 一线城市溢价率0% 二线城市溢价率2.9% 三四线城市溢价率1.6%[54] 房地产行业融资分析 - 本周（10.17-10.23）房地产企业合计发行信用债222.55亿元 同比增速197.93% 环比增速305.37%[5][69] - 本月至今房地产企业合计发行信用债281.45亿元 同比增速75.91% 环比增速-2.28%[69] 重点公司追踪 - 报告覆盖重点公司包括保利发展、招商蛇口、招商积余、华润万象生活、保利物业等 均给予买入评级[1] - 华夏幸福公告多只债券继续停牌 截至2025年9月30日累计未能如期偿还债务金额240.07亿元 金融债务总额2192亿元[16][17][18] - 中国建筑2025年1-9月新签合同总额32936亿元 同比增长1.4% 其中地产业务合约销售额2553亿元 同比下降2.0%[18][19] - 绿地控股2025年前三季度房地产合同销售金额476.4亿元 同比下降1.28%[19][20]