报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 参与扩募有一级认购和二级市场交易两种途径 一级认购适合配置型投资者，能否获利与认购时点有关，原始权益人是重要参与方，认购比例在20%-51%不等，扩募认购价格约为定价基准的90%-100%，扩募项目一二级价差空间小，打新策略效果一般 [3] - 二级市场交易分基于分红的交易和事件交易 基于分红可根据相关指标计算分红变化幅度和REITs价格理论涨跌幅，存量投资者依据分红情况决定持有或减持，增量投资者可在满足要求时买入待扩募资产；事件交易中发行人答复交易所问询是最佳买入时点 [4] - 扩募可能是未来1 - 2年新增供给的重要方式，能提供充沛资产供给满足配置需求，一是内地REITs平均市值偏低，二是政策支持扩募，截至25年10月24日有5个已公布方案未上市项目和6个已发布信息无详细方案项目 [4] 根据相关目录分别进行总结 一级认购：定价过程、估值对比及收益 - 扩募定价过程与IPO相似，有三个重要公告节点，分别是募集说明书确定资产情况等、份额持有人大会议案公布战略投资者及锁定期、定向扩募发行情况报告书公布发售价格，定价约为基准价的90%-100% 原始权益人是重要参与方，认购比例20%-51%，其余投资者与扩募前前十大投资者重合度不高 [8][9][13] - 纵向比较，扩募分派率一般低于IPO分派率，可能与近年无风险利率下行有关；博时招商蛇口、国泰君安东久扩募分派率高于IPO分派率或因扩募资产质量弱于IPO资产 [15][18] - 横向比较，扩募项目的现金分派率居中，与同期IPO份额估值无明显差异 [19] - 扩募项目上市首日涨幅低于IPO项目，一二级价差较小，认购扩募份额未必获正收益，长期持有收益受市场行情影响，23年首批扩募项目持有半年、1年收益率为负 [23][26] 二级市场：基于分红的交易、事件交易 - 扩募前后分派率、扩募折扣率、扩募市值占比决定分红变化，扩募资产分派率*折扣率与扩募前分派率的差决定分红增厚或削弱，扩募市值占比决定幅度 扩募方案出炉后可测算REITs理论涨跌幅，目前已实施方案理论涨幅在 - 2%至16%之间，实操中与理论涨幅有差异，可能与市场行情有关 [29][30][34] - 基于扩募的短期事件型交易策略中，发行人答复交易所问询是最佳买入时点，买入并持有1日胜率100%，其次是交易所审批通过日 该策略适合快进快出，持有3日收益大概率低于持有1日 [36][38] 市场展望 - 扩募可能是未来1 - 2年REITs新增供给的重要方式，能满足投资者配置需求 内地REITs数量超日本但平均市值小，政策支持扩募 截至25年10月24日，有5个已公布方案未上市项目和6个已发布信息无详细方案项目，中航京能光伏REIT值得关注 [41][44]