报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数止跌回暖，全周上涨 0.2%，多数板块收涨，水利设施、市政设施、新型基础设施涨幅靠前，易方达广西北投高速公路 REIT 正式申报 [1] 目录总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 10 月 24 日，中证 REITs 指数收盘价 816.04 点，整周涨跌幅 +0.2%，表现弱于中证转债和沪深 300 指数，强于中证全债指数；年初至今涨跌幅 +3.4%，低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率 5.2%，波动率 7.3%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][11] - REITs 总市值 10 月 24 日升至 2188 亿元，较上周增加 5 亿元；全周日均换手率 0.52%，较前一周上升 0.13 个百分点 [2][11] - 产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 +0.1%、+0.7%；周度涨幅排名前三的 REITs 为工银蒙能清洁能源 REIT（+4.06%）、中航易商仓储物流 REIT（+3.58%）、浙商沪杭甬 REIT（+3.23%） [1][3] - 水利设施 REITs 区间日换手率最高，为 1.0%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 18.9% [3][23] - 主力净流入额前三名分别为中金印力消费 REIT（1004 万元）、招商基金蛇口租赁住房 REIT(732 万元）、银华绍兴原水水利 REIT(434 万元） [3][24] 一级市场发行 - 从年初至 2025 年 10 月 24 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 2 只，已申报阶段 1 只，已问询阶段 1 只，已反馈 5 只，已通过待上市 7 只，已上市首发产品 12 只 [26] 估值跟踪 - REITs 有债性和股性，债性关注年化现金分派率，截至 10 月 17 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.5%；股性通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断估值 [28] - 不同项目类型 REITs 估值指标不同，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 39.4%，P/FFO 为 34.7 等 [29] - 截至 2025 年 10 月 24 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 83BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 210BP [1][31] 行业要闻 - 易方达广西北投高速公路 REIT 正式申报，发起人为广西北部湾投资集团有限公司，管理人为易方达基金管理有限公司，这是广西本土企业首单申报的公募 REITs 产品 [4][33]