报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 二十届四中全会明确提出“推动房地产高质量发展”，预计“十五五”时期构建房地产发展新模式和“好房子”建设将成为重点 [1] - 10月以来楼市成交走弱，因去年四季度销售基数较高，后续市场仍面临压力，当前房价走低、库存较高、居民信心较弱难以支撑后续成交量价 [6] - “好房子”建设与城市更新将持续推进，有望进一步挖掘和释放改善型需求，助力行业企稳发展 [6] - 投资标的方面，建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及受益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转标的 [6] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 40个城市新房成交面积为256.1万平方米，环比下降7.8%，同比下降21.1% [5][17] - 分城市能级看，一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为4.7%、-11.9%、-9.2%，同比增速分别为-27.7%、-10.5%、-35.1% [5][17] - 18个城市二手房成交面积为178.6万平方米，环比下降3.8%，同比下降27.0% [5][47] - 分城市能级看，一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-5.0%、-3.7%、-2.7%，同比增速分别为-25.7%、-32.5%、-16.8% [5][47] - 12个城市新房库存面积为11371万平方米，环比下降0.3%，同比下降13.2% [5][41] - 12个城市新房库存面积去化周期为20.1个月，环比下降0.8个月，同比下降0.1个月 [5][41] 百城土地市场跟踪 - 百城全类型成交土地规划建筑面积为1101.96万平方米，环比上升29.8%，同比下降42.3% [5][63] - 百城全类型成交土地总价为187.0亿元，环比下降10.1%，同比下降55.0% [5][63] - 百城全类型成交土地楼面均价为1697.1元/平方米，环比下降30.7%，同比下降22.1% [5][63] - 百城全类型成交土地溢价率为10.5%，环比上升8.3个百分点，同比上升6.2个百分点 [5][63] - 百城住宅类成交土地规划建筑面积为249.6万平方米，环比上升40.3%，同比下降51.8% [81] - 百城住宅类成交土地总价为117.2亿元，环比下降20.1%，同比下降48.8% [81] 本周行业政策梳理 - 中央二十届四中全会公报在“保障和改善民生，实现共同富裕”框架中明确提出“推动房地产高质量发展” [99] - 地方政策包括：湖北武汉对特定区域首套新建商品住房家庭提供商业贷款利息补贴；山东威海放宽购房、首付及加装电梯公积金提取范围；四川成都提高人才公积金贷款额度等 [100][101] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为1.5%，较上周上升3.9个百分点；相对沪深300收益为-1.7%，较上周下降1.6个百分点 [104] - 房地产板块PE为28.49X，较上周下降3.93X [104] - A股涨跌幅靠前的公司为新城控股(2.5%)、绿地控股(1.7%)、华侨城A(0.8%)；港股涨跌幅靠前的公司为中国金茂(4.3%)、碧桂园(3.6%)、旭辉控股集团(3.3%) [108] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量为238.1亿元，环比上升44.3%，同比上升323.0% [117] - 国内债券总偿还量为92.3亿元，环比上升23.9%，同比上升77.8%；净融资额为145.9亿元 [117] - 债券发行量最大的房企为招商蛇口(45.0亿元)、中海企业(30.0亿元)、保利发展(30.0亿元) [117] 投资建议 - 建议关注四条主线：1)基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团；2)2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股；3)经营或策略上有增量或变化的房企，如新城控股、金地集团、龙湖集团；4)受益于二手房市场量价修复的经纪公司，如贝壳-W、我爱我家 [6][127]