证券研究报告|固收研究报告 [Table_Date] 2025 年 10 月 29 日 [Table_Title] 消费 REITs 如何定价？ [Table_Title2] 公募 REITs 系列之四 [Table_Summary] 公募 REITs 一级市场认购热度不减，8-9 月新发行的 3 单消 费 REITs，网下和公众投资者认购倍数均在 200 倍以上。与此同 时，这些新发 REITs 的询价区间宽度有所拉长，意味着定价越来 越具有挑战性。本文聚焦消费 REITs，以近期发行的凯德商业 REIT 和中海商业 REIT 作为样本，进行定价模型搭建与预测。 ►定价关键：获得合理准确的可供分配现金流 参考近期发行上市的唯品会奥莱和凯德商业 2 只消费 REITs 发行情况，预计本月上市的华夏中海商业 REIT 上市首日涨幅约 13-27%，对应上市首日收盘价为 5.968-6.707 元/份。不过由于 二级市场情绪依然偏弱，按照全市场消费 REITs 当前行情的平均 估值收益率测算，中海商业 REIT 在打新效应退去后的平均定价 中枢为 5.43 元/份。 ►持续跟踪项目经营情况，留意未来增长空间 收益 ...