行业动态 - 商务部等五部门于10月27日联合印发《城市商业提质行动方案》，提出支持符合条件的商业地产项目发行不动产投资信托基金（REITs）[1][7] - 该举措旨在通过丰富金融产品和服务，为城市商业提质提供长效融资支持[1][7] - 方案还强调强化财政支持，推动商贸流通设施改造升级，并落实小微企业税费优惠，促进城市商业高质量发展[1][7] 一级市场 - 截至2025年10月31日，上市REITs发行规模达1982亿元，共发行76只[8] - C-REITs发行历程：2021年6月首批9只REITs上市，发行规模超300亿元；2022年底层资产扩围，首批保障性租赁住房REITs上市；2023年发行节奏趋缓，全年发行规模为171亿元；2024年发行节奏加快，累计发行超600亿元，发行总规模超1600亿元；目前已进入常态化发行阶段[12][13] 市场表现 - 本周（2025年10月27日至10月31日），中证REITs全收益指数上涨0.06%，REITs总指数上涨0.28%，产权REITs指数上涨0.15%，经营权REITs指数上涨0.50%[2][14] - 大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数0.71个百分点，跑赢中证全债指数0.04个百分点，跑赢南华商品指数0.55个百分点[2][14] - 个券层面，创金合信首农REIT（+4.22%）、南方万国数据中心REIT（+4.09%）、中金印力消费REIT（+3.85%）领涨；华夏合肥高新产园REIT（-7.78%）、招商科创REIT（-4.74%）、易方达广开产园REIT（-4.19%）领跌[2][14] - 中长期表现：REITs总指数250日涨跌幅为21.47%，年初至今涨跌幅为15.11%；产权指数250日涨跌幅为25.71%，年初至今涨跌幅为18.21%；经营权指数250日涨跌幅为14.93%，年初至今涨跌幅为10.10%[25] 流动性 - 本周REITs总体成交活跃度上行，总成交额(MA5)为6.61亿元，环比上周上升21.4%[3][34] - 产权和经营权成交额(MA5)分别为4.75亿元和1.86亿元，环比上周分别变化35.6%和-4.2%[3][34] - 细分类型成交额(MA5)及环比变化：园区基础设施1.16亿元（+27.3%）、能源基础设施0.58亿元（-19.2%）、仓储物流0.71亿元（+30.8%）、保障性租赁住房1.11亿元（+28.8%）、市政环保0.24亿元（+25.5%）、交通基础设施1.04亿元（+0.6%）、消费基础设施1.39亿元（+50.5%）、数据中心基础设施0.38亿元（+44.5%）[3][34] - 消费基础设施本周MA5成交额最大，占比21.0%[3][34] 估值 - REITs中债估值收益率及P/NAV数据截至2025年10月31日，各细分类型估值指标存在差异[42] - 部分代表性REITs估值数据：东吴苏园产业REIT中债估值收益率6.77%，P/NAV 0.86；华安张江光大园REIT中债估值收益率5.41%，P/NAV 0.98；华夏华润商业REIT中债估值收益率2.96%，P/NAV 1.55；南方万国数据中心REIT中债估值收益率2.43%，P/NAV 1.47[42]