报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [4] 报告核心观点 - 2025年10月房地产销售降幅显著扩大 单月销售额同比-41.5% 累计销售额同比-20.4% 分别较前值下降31.5个百分点和3.3个百分点 [4] - 市场在2024年4季度政策催化后曾短暂改善 但2025年以来销售出现反复 10月降幅再次扩大 显示市场进一步走弱 [4] - 政策层面已有多项举措 包括国常会要求推动"止跌回稳" 核心城市放松限购 以及四中全会提出推动房地产高质量发展 但行业仍亟待进一步的政策呵护 [4] - "好房子"政策被视为破局之道 有望引领核心城市五重利好共振 推动房企经营模式向制造业转型 并开辟新产品、新定价、新模式的新发展赛道 [4] - 在货币宽松周期中 商业地产具备明显优势 优质商业地产价值重估已开始显现 [4] 10月单月销售情况 - 50家房企单月销售金额1,967亿元 同比-41.5% 销售面积1,000万方 同比-42.1% [4] - 保利发展以210亿元销售额排名第一 同比-50% 中海地产186亿元排名第二 同比-55% 招商蛇口154亿元排名第三 同比-31% [4] - 销售过百亿房企数量为9家 较2024年同期减少4家 前三门槛从去年同期310亿元下降至154亿元 [2] - 多数房企销售额同比下滑 但中国金茂逆势增长3%至120亿元 绿地集团大幅增长67%至80亿元 [4] 1-10月累计销售情况 - 50家房企累计销售金额19,384亿元 同比-20.4% 累计销售面积9,980万方 同比-26.4% [4] - 保利发展以2,227亿元销售额排名第一 同比-22% 中海地产1,891亿元排名第二 同比-21% 华润置地1,696亿元排名第三 同比-17% [4] - 部分房企累计销售额实现逆势增长 包括中国金茂（+24%）、建发房产（+2%）、越秀地产（+1%）和绿地集团（+5%） [4] 投资分析意见与推荐标的 - 推荐四类投资方向：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [4] - 好房子房企推荐标的包括建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [4] - 商业地产重估及低估值修复房企推荐标的包括新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [4] - 二手房中介推荐贝壳-W 物业管理推荐绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [4]