报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 随着三季报发布，本周REITs板块走势和业绩表现相关，业绩韧性较强的保障房、生态环保、消费周度涨幅位居前列，REITs全周换手率随新项目上市有所提升 [1] - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.3%、+0.5%，从主要指数周涨跌幅对比来看，中证转债>中证全债>中证REITs>沪深300 [1] - 截至2025年10月31日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高100BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为210BP [1] 二级市场走势 - 截至2025年10月31日，中证REITs（收盘）指数收盘价为814.90点，整周涨跌幅为-0.1%，表现弱于中证全债指数（+0.3%）和中证转债指数（+0.8%），强于沪深300指数（-0.4%） [2][6] - 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深300（+17.9%）>中证转债（+17.0%）>中证REITs（+3.2%）>中证全债（+0.7%） [2][6] - 近一年中证REITs指数回报率为5.5%，波动率为7.4%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [13] - REITs总市值在10月31日上升至2206亿元，较上周增加27亿元；全周日均换手率为0.64%，较前一周上升0.12个百分点 [2][13] - 多数板块收涨，新型基础设施、市政设施、消费基础设施涨幅靠前，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为创金合信首农REIT（+4.22%）、南方万国数据REIT（+4.09%）、中金印力消费基础设施REIT（+3.85%） [3][18][22] - 新型基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.3%；消费基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额21.0% [3][24] - 本周不同REITs产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为华夏中海商业REIT（10371万元）、华夏基金华润有巢REIT（1233万元）、华夏华润商业REIT（1089万元） [3][25] 一级市场发行 - 从年初起截至2025年10月31日，在交易所处在已受理阶段的REITs产品共有1只，已申报阶段1只，已问询阶段2只，已反馈的产品5只，已通过待上市的产品7只，另有通过已上市的首发产品12只 [27] 估值跟踪 - REITs既有债性，又有股性，截至10月31日，公募REITs年化现金分派率均值为6.4%，可通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况 [29] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率为41.8%，P/FFO为45.3，IRR为3.5%，年化派息率为3.1% [30] - 截至2025年10月31日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高100BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为210BP [32] 行业要闻 - 10月31日，华夏中海商业REIT在深圳证券交易所成功上市，作为首单以收购盘活模式落地的消费REITs，为商业地产行业转型提供了范本，发售阶段基金网下询价倍数超374倍，比例配售前认购金额累计近1600亿元 [4][38] - 本周REITs三季报发布，2025年三季度REITs整体营收33.5亿元，同比下滑5%，保障房、生态环保、消费、交通、仓储物流、产业园、能源三季度营收同比变化分别为15%、10%、4%、-3%、-4%、-8%、-17% [4][38]