报告行业投资评级 报告未提及相关内容 报告的核心观点 - 2025年Q3公用类业绩最优，保租与消费稳健，仓储物流和交通类疲软分化，产园同比降幅大，能源类整体下行；10月市场放量反弹，绩优资产涨幅领先，息差走阔，估值回升；首日溢价率空间收窄，华夏华润有巢扩募注册 [3] 根据相关目录分别进行总结 1. 公用绩优、保租消费稳健，产园及物流板块承压 - 弱周期业绩稳健领跑，强周期板块普遍承压，公用事业、消费类及保租房Q3业绩同比正增长，能源类业绩普遍下滑，产业园、交通类、仓储物流类资产承压 [3][8] - 保租房租金波动小，出租率及收缴率高，厦门安居业绩亮眼，板块基本面稳健 [12][16] - 公用事业经营优化，三季度量价齐升，财务指标达近5个季度高位 [17][22] - 消费租金坪效稳中有升，华威农贸业态升级，可供分派金额普涨，金茂与华润业绩增幅领衔 [26][27] - 仓储物流市场化租赁类业绩承压，关联方整租型运营稳定，整体业绩遇冷，收入及利润多数下滑 [31][37] - 能源光伏地域分化，风电承压，特变电工新能源业绩亮眼，多数基金收入下滑 [39][49] - 产业园部分以价换量显效，租金未筑底，基金收入、EBITDA同比普降，部分环比改善，可供分配金额同比全线下滑，部分环比提升 [50][57] - 交通暑期出行环比改善，路网分流影响部分项目，财务指标同比多数下滑，2024年成立的REITs达标率46%，2025年成立的仅14% [61][67][73] 2. 市场迎来放量V型反弹，派息走阔配置价值凸显 - 无风险利率回落，10月中证REITs指数呈V型走势，全月下跌1.7%，下旬放量上涨1.2% [82] - Q3绩优资产涨势强劲，产园及物流跌幅较深，10月仅IDC与公用事业上涨，下旬绩优板块涨幅居前 [86] - IDC领涨十月行情，下旬超8成个券上涨，10月个券涨、跌数量占比分别为37%、63%，下旬涨、跌比为83%、17% [90] - 市场流动性整体回暖，仓储物流换手率提升较多，10月日均换手率回升至0.44%，下旬提升至0.53% [92][93] - REITs息差优势走阔，公用派息率提振显著，产权类REITs派息率升至4.06%，公用、能源、消费派息率提升幅度多 [102] - 产权类、经营权类估值分别处于66%、72%分位，产权类P/NAV为1.26X，经营权类P/FFO为14.36X [106] - 经营权类IRR相对稳定，产权类IRR有小幅提升，产权类最新IRR为4.1%，经营权类为3.6% [112] 3. 11月上旬2单项目解禁，华夏华润有巢扩募注册 - 11月上旬银华绍兴水利REIT、中金联东科创REIT部分战略配售份额解禁，10月下半月华夏安博仓储物流REIT询价，华夏中海商业REIT上市，华夏华润有巢扩募注册 [117] - 73只REITs发布2025年第三季度报告，部分REITs发布三季度临时公告，10月下半月4只REITs发布分红方案 [120] 4. 首发溢价率空间再收窄，全年网下收益率3.51% - 10月华夏中海商业REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT网下发行，华夏中海商业REIT上市，沪深上市REITs达76只，总市值2206亿元 [125] - 华夏中海商业REIT上市首日仅上涨3.3%，为今年以来最小涨幅 [126] - 2025年1 - 10月，0.5亿元/1亿元资金参与REITs网下申购绝对收益分别为175.35万元/350.70万元，对应网下收益率为3.51% [130] - 10月下半月易方达广西北投高速公路REIT申报交易所，华夏华润有巢REIT注册生效，华夏华润商业REIT交易所发出问询函 [131] - 10月下半月4单公募REITs招投标信息更新，华夏基金中标福州新投发展集团有限公司租赁住房公募REITs项目 [135]