行业投资评级 - 强于大市 [2] 核心观点 - "十五五"规划建议标志着房地产行业政策基调从"十四五"期间的"房住不炒"转向"高质量发展"，并将"推动房地产高质量发展"单列为一条重要工作内容，体现出中央对房地产的重视程度依然较高，民生属性进一步强化 [2] - 房地产高质量发展方向聚焦于完善制度、优化供给、提升品质，具体涵盖构建房地产发展新模式、优化保障房供给、增加改善性住房供给、"好房子"建设、建立房屋全生命周期安全管理制度五大方向 [2] - 城市更新在"十五五"期间将进入加速落地阶段，成为房地产高质量发展的重点支撑，2021-2024年城市更新总投资额累计已达到16.6万亿元 [2] - 报告对行业修复有一定信心，认为流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企更具备α属性，同时在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司有望率先走出重围 [2] "十五五"规划建议房地产核心方向 - 方向一：加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，预计将持续推进并完善房地产开发资金监管、融资协调机制及预售制度优化，截至2025年10月11日，全国"白名单"项目贷款审批金额已超7万亿元，2025年1-9月全国商品房销售中现房销售占比达32%，较2020年同期增加22个百分点 [2] - 方向二：优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求，提法从"十四五"的"有效增加"变为"优化"，2021-2024年全国累计开工建设筹集各类保障性住房约780万套 [2] - 方向三：因城施策增加改善性住房供给，此为首次提出，更加强调精准匹配结构化改善性需求，2025年1-9月全国市场120平以上面积段占比46.9%，同比提升3.4个百分点 [2] - 方向四：建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，标志着行业从"量"的扩张转向"质"的提升 [2] - 方向五：建立房屋全生命周期安全管理制度，预计房屋体检、房屋维修金、房屋保险等制度将加快推进，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20% [2] 其他关键领域与投资机遇 - 消费领域：规划建议明确"清理住房消费不合理限制性措施"，预计一线城市购房限制性政策仍有优化空间且节奏可能加快，同时强调打造"消费新场景"，为商业地产领域带来机遇，存量商业需积极调改转型以应对新消费需求 [2] - 城市更新：从"十四五"的"实施城市更新行动"到"十五五"的"大力实施城市更新"，预示将加速落地，预计"十五五"期间城市更新配套支持政策（如用地政策、资金支持）有望落地，中央预算内投资、超长期特别国债、地方政府专项债等资金可能有进一步突破 [2] - 盘活存量：规划建议提出"完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产"，截至2025年10月24日，全国各省市已公示的拟用于收购闲置存量土地的专项债总金额超6200亿元，发行规模约2160亿元，预计"十五五"期间将有更多政策性资金支持 [2] 投资建议与关注主线 - 主线一：关注基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市市占率较高的房企，如滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [2] - 主线二：关注从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的"小而美"房企，如保利置业集团、城投控股 [2] - 主线三：关注积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司，如大悦城、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、百联股份 [2]