核心观点总结 - 2025年上半年REITs表现显著优于股债，中证REITs全收益上涨13.41%，而沪深300指数上涨3.03%，标普中国债券指数仅上涨0.66% [5] - 2025年三季度以来REITs债性凸显，中证REITs全收益下跌4.84%，与股指和十年期国债收益率呈现明显反向走势 [5][18] - 板块分化态势加剧，消费REITs、保障房REITs和仓储物流REITs表现突出，上半年涨幅均超20%，而环保、高速公路等板块波动较小 [6] - REITs市场多元化趋势明显，政策持续推动资产范围扩充，总规模达1993亿元，年复合增长率58.2% [7][58] - 投资建议围绕"稳增长"与"新业态"两条主线，重点关注高股息保租房和消费REITs，同时把握利率敏感型资产的波段机会 [8][67] 2025年REITs板块逻辑复盘 - 上半年超额收益由政策红利、利率环境及资金配置共同驱动，消费与保租房板块成为市场主线 [5] - 下半年"反内卷"政策推动利率上行，10年期国债收益率从低点上升13BP至1.87%，REITs估值受折现率上升压制 [25][37] - REITs底层资产现金流稳定，与反内卷政策涉及的产能过剩行业关联度低，导致市场热度降低 [30][32] - REITs与债券走势同向变化，利率上行削弱其分红吸引力，资金流向收益更高的低风险资产 [38] REITs板块分化态势解读 - 保障房REITs展现强韧性，核心区位高出租率、政策支持及扩募预期支撑现金流稳定，但利率敏感性强导致下半年回调 [45][47] - 消费REITs受政策提振消费行动方案催化，派息率普遍5%以上，但需警惕分派率稀释风险 [48][50] - 机构配置以券商自营（54.5%）和保险（32.7%）为主，分别关注打新收益与长期分红现金流匹配 [61][63] REITs未来发展趋势展望 - 政策持续扩围，2024年7月新增养老、储能、4A级景区等资产类别，2025年9月进一步推动铁路、港口等新类型项目发行 [54][57] - 市场总规模快速扩张，截至2025年10月29日累计发行77只REITs，规模达1993亿元，为2021年末的5倍以上 [58][60] - 常态化申报机制加速成熟资产上市，新业态如数据中心、智慧物流等成长潜力优于传统板块 [66][67] 投资建议 - 核心配置高股息资产如保租房和消费REITs，利用其抗周期属性应对市场波动 [67][68] - 波段机会聚焦利率敏感型资产（如高速、产业园），在利率下行期更具弹性 [68] - 布局新业态如医药仓储、特高压输电等，依托政策支持与行业壁垒获取差异化收益 [66][67]