行业投资评级 - 行业评级为“买入”，且为维持状态 [2] 核心观点 - 房地产市场进入传统淡季，同时受去年同期高基数影响，新房和二手房成交同比均有放缓 [7] - 在“十五五”规划指导下，各城市的楼市限制性措施将继续优化，为需求复苏提供支撑 [7] - 建议关注两个投资方向：拿地能力强、土储布局在核心城市的头部房企；以及受益于政策放松预期和二手房交易占比提升的头部中介机构 [7] 核心城市成交表现 - 北京：近一周（11.2-11.8）二手住宅日均成交448套，同比-25.2%；新房日均成交80套，同比-51.7% [4] - 北京：11月（截至11.8）二手住宅成交套数同比-32%，新房成交同比-50% [4] - 上海：近一周（11.2-11.8）二手房日均成交730套，同比-17%；新房日均成交268套，同比-21% [4] - 上海：11月（截至11.8）二手房成交套数同比-7.1%，新房成交同比-30% [4] - 深圳：近一周（11.2-11.8）二手房日均成交159套，同比-40%；新房日均成交65套，同比-77% [5] - 深圳：11月（截至11.8）二手房成交套数同比-46%，新房成交同比-75% [5] 整体市场成交概况 - 30个大中城市近一周（11.2-11.8）新房成交面积同比-43%，11月（截至11.8）成交面积同比-47.3% [6] - 30个大中城市1-11月累计新房成交面积同比下降9.2% [6] - 分城市看，近一周一线、二线、三线城市新房成交面积同比分别为-45%、-45%、-35% [6] - 1-11月累计，一线、二线、三线城市新房成交面积同比分别为-5.9%、-10.6%、-9.9% [6] - 13城近一周（11.2-11.8）二手房成交面积同比-33.5%，11月（截至11.8）同比-40% [6] - 13城1-11月二手房成交面积同比+6%，但涨幅较1-10月下降2个百分点 [6] 投资建议 - 维持行业“买入”评级 [7] - 建议关注拿地能力强、土储布局在核心城市的头部房企，如保利发展 [7] - 建议关注政策放松预期升温下，受益于二手房交易占比提升的头部中介机构，如我爱我家 [7]