报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周REITs板块先扬后抑，呈震荡偏弱走势，年初至今指数涨幅继续收窄，不同资产类型表现分化明显，市政设施、消费基础设施、交通基础设施板块表现较好，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为 -0.8%、+0.4% [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至2025年11月7日，中证REITs（收盘）指数收盘价为811.48点，整周涨跌幅为 -0.4%，表现弱于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；年初至今，沪深300涨幅最大，为 +18.9%，中证REITs涨幅为 +2.8% [2][6] - 近一年中证REITs指数回报率为5.3%，波动率为7.5%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][7] - REITs总市值在11月7日保持2206亿元，全周日均换手率为0.59%，较前一周下降0.05个百分点 [2][7] - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为 -0.8%、+0.4%，多数板块收涨，市政设施、消费基础设施、交通基础设施涨幅靠前 [3][14] - 周度涨幅排名前三的REITs为华夏金茂商业REIT（+4.42%）、浙商沪杭甬REIT（+2.37%）、国泰海通济南能源供热REIT（+2.25%） [3][18] - 新型基础设施REITs区间日换手率最高，为0.9%；园区基础设施REITs本周成交额占比最高，占REITs总成交额23.8% [3][19] - 主力净流入额前三名的REITs为华夏中海商业REIT（2500万元）、华夏华润商业REIT（968万元）、华夏基金华润有巢REIT（673万元） [3][20] 一级市场发行 - 从年初至2025年11月7日，交易所已受理REITs产品2只，已问询4只，已反馈7只，已通过待上市10只，已上市首发产品7只 [22] 估值跟踪 - 截至11月7日，公募REITs年化现金分派率均值为6.08%，从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断估值情况，相对净值折溢价率偏长期视角，P/FFO偏短期视角 [24] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率为40.9% [25] - 截至2025年11月7日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低10BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为240BP [1][27] 行业要闻 - 11月6日，中信建投沈阳国际软件园REIT在上海证券交易所成功上市，是东北地区首单公募REITs，底层资产为沈阳国际软件园13栋研发办公楼宇，运营超5年，近三年及一期加权平均出租率稳定在84%左右，首发基金份额3亿份，募集资金10.98亿元 [4][29]