行业投资评级 - 推荐（维持）[6] 核心观点 - 行业基本面情况以及国际形势或使得“巩固房地产市场止跌回稳的有力措施”等表述更值得关注[4] - 判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房的合计总需求筑底的关键观察点[4] - 重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境较二手房更早出现改善的特征[4] - 相较于“博弈”基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取[4] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转[4] 新房市场表现 - 11月1日-6日样本城市新房网签面积同比降幅扩大：样本城市整体同比-43%，较10月扩大16 PCT；一线城市同比-42%，较10月扩大7 PCT；二线城市同比-43%，较10月扩大26 PCT；三线城市同比-44%，较10月扩大12 PCT[3] - 11月1日-6日样本城市新房网签面积环比高于过去4年同期水平[10] - 新房日均网签面积低于2019-2024年同期水平[18] 二手房市场表现 - 11月1日-6日样本城市二手房网签面积同比降幅收窄：样本城市整体同比-21%，较10月收窄1 PCT；一线城市同比-23%，较10月收窄4 PCT；二线城市同比-30%，较10月收窄4 PCT；三线城市同比-14%，较10月扩大6 PCT[3] - 11月1日-6日样本城市二手房网签面积环比高于过去4年同期水平[13] - 二手房日均网签面积低于2020年和2022-2024年同期水平，高于2019和2021年同期水平[18] 土地市场表现 - 2025年1-10月全国累计土地成交建筑面积同比降幅较1-9月扩大2 PCT至-11%，成交均价同比增幅较1-9月收窄4 PCT至+13%[20] - 2025年10月单月全国土地成交建筑面积8552万平方米，同比-23%，成交楼面均价2799元/平方米，同比-6%[20] - 2025年10月全国土地出让金同比降幅较9月扩大21.4 PCT至-27.8%[28] - 2025年10月全国土地溢价率3.4%与上月基本持平，流拍率较上月下降9.5 PCT[22][26] 库存与去化情况 - 2025年9月推盘未售口径库存较8月上升，其去化周期也较8月上升[29] - 2025年9月一线、二线和三四线城市推盘未售库存和去化周期均较上月上升[32] 前瞻及佐证指标 - 截至2025年10月，12个样本城市二手带看人数环比由9月的-3.3%转正至+2.2%，同比由9月的+15.3%转负至-15.4%[4][40] - 截至2025年10月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比从9月的5.6%下降0.1 PCT至5.5%，同比降幅较9月扩大41.0 PCT至-55.6%[4][46] - 截至2025年9月，主要城市二手成交价格和租金同比变化分化：北京价格和租金降幅均收窄；上海和广州价格降幅收窄，租金降幅扩大；深圳价格降幅收窄，租金同比由基本持平转正[4][39] - 截至2025年11月，宏观层面流动性环比紧缩力度收窄，同比宽松力度收窄[4][44]