投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以“维持” [14] 核心观点 - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，当前进入调整下半场，呈现结构性分化特征 [8][12] - “好房子”是未来中长期的阿尔法来源，其结构性亮点源于供需矛盾和政策支持 [3][12] - 优质地产股去年4月和9月对应底部区间，当前股票位置较底部的溢价不大，且市场估值抬升提供了补涨空间 [8] - 建议重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [8] 市场表现 - 本周（2025年11月第1周）长江房地产指数下跌0.71%，相对沪深300的超额收益为-1.53%，行业排名第26位（共32个行业）[9][19] - 年初至今（截至2025年11月第1周）房地产指数累计上涨12.15%，但相对沪深300的超额收益为-6.75%，行业排名第21位 [9][19] - 本周板块内个股表现分化，开发类、物管类、收租类标的均有涨有跌 [20] 政策动态 - 湖北省：优化公积金政策，包括提高贷款额度、调整贷款期限、拓宽应用场景等；取消首套房和二套房公积金贷款额度差异；购买“好房子”高品质住宅或现房销售项目，最高贷款额度可上浮不低于20% [10][21] - 湖南省平江县：出台新规，规定新出让土地上新建商品房项目需在竣工验收后才能启动销售，即推行现房销售 [10][21] 销售数据 - 新房市场：本周37个样本城市新房成交面积四周滚动同比为-35.0%，较上周下降0.3个百分点；年初至今累计同比为-11.1% [11][22] - 二手房市场：本周17个样本城市二手房成交面积四周滚动同比为-22.5%，较上周上升1.7个百分点；年初至今累计同比为+9.4% [11][22] - 月度数据：11月截至7日，37城新房成交面积当月同比-49.0%，17城二手房当月同比-29.2% [11] 行业热点：“好房子”是中长期阿尔法 - 供给端：重点城市老房子占比较大，过去长年限价导致次新房品质普遍有待提高，存量“好房子”供应明显不足 [3][12] - 需求端：80后和90初正密集进入置换窗口期，过往积累的存量财富和金字塔效应产生配置需求 [3][12] - 政策端：中央和地方密集发布“好房子”相关政策，未来新房在得房率、品质、配套和服务上将显著提升，对存量房构成长期替代 [3][12] - 具备区域布局和产品优势的部分房企，其老货去化压力可控，可以不依赖行业周期取得阿尔法 [12]