报告行业投资评级 - 行业投资评级：优于大势 [1][6] 报告核心观点 - 香港楼市已显现企稳复苏态势，其回暖由交易成本下降（必要条件）与贷款成本下降（充分条件）的协同效应驱动 [1][16][20][24] - 香港私人住宅售价指数已连续4个月上升，2025年9月环比上涨1.32%；租金指数连续10个月上涨，创历史新高 [16][17] - 政策效果具有时滞性，2024年2月的“撤辣”政策在经过约15个月消化后，于2025年中期开始显现效果 [1][20] - 金融环境宽松是关键，1个月HIBOR从3.98%大幅降至0.57%，带动主流“H按”房贷利率一度降至2%左右，显著降低购房者月供压力 [1][24][26] - “以租养贷”理论可行，当前约3%-4%的租金回报率高于约3.375%的贷款成本，重新激活了香港楼市的金融属性，形成价值重估的正向循环 [1][27] 股票市场与信用债表现 - A股地产板块：本周（2025年11月3日-7日）涨跌幅为-0.22%，跑输沪深300指数1.05个百分点，在31个行业中排名第24 [2][31][32] - 港股地产建筑板块：本周涨跌幅为1.87%，跑赢恒生指数0.58个百分点，在12个行业中排名第9 [2][31][43] - 个股表现：A股涨幅前五为*ST中迪（27.59%）、中交地产（15.33%）、栖霞建设（6.27%）、南山控股（4.50%）、上海临港（4.07%）；港股涨幅前五为绿景中国地产（38.25%）、恒大物业（12.82%）、荣万家（6.62%）、弘阳服务（5.56%）、金地商置（5.14%） [37][46] - 地产信用债：本周新发行72.50亿元，净融资额为-15.20亿元；年初至今累计净融资额为-377.65亿元，去年同期为-261.95亿元 [2][31][50] REITs市场表现 - 整体表现：本周REITs指数收于119.13点，涨跌幅为-0.55%，近一个月跑输沪深300指数3.12个百分点 [3][51][52] - 产权型REITs：指数收于118.76点，周度涨跌幅为-1.00%；其中产业园区型、物流仓储型、保租房型REITs指数分别下跌0.94%、0.97%、1.17% [3][51][55] - 特许经营权型REITs：指数收于119.31点，周度涨跌幅为0.00%；其中生态环保型REITs上涨0.75%，表现相对较好 [3][51][58] - 成交与活跃度：本周REITs总成交额为14.17亿元，环比下降7.46%；整体换手率为0.58%，环比下降0.02个百分点 [3][51][65][72] 楼市成交情况 - 新房市场：本周45城新房成交面积滚动四周同比下降26.88%，年初至今累计同比下降15.01%；分线级看，一、二、三四线城市滚动四周同比分别下降71.80%、61.13%、70.00% [5][80][81] - 二手房市场：本周14城二手房成交面积滚动四周同比下降21.63%，但年初至今累计同比上升3.30%；分线级看，三四线城市表现亮眼，滚动四周同比大幅上升123.96% [5][80][90] 土地市场动态 - 百城土地市场：本周土地供应和成交建筑面积环比分别上升3.77%和19.15%，平均溢价率为3.78%，环比下降0.17个百分点 [4][99][100] - 一线城市：土地供应建面环比下降42.48%，但成交建面环比大幅上升108.90%，溢价率为1.08% [4][99][109] - 二线城市：土地供应和成交建面环比分别下降7.19%和2.40%，溢价率为3.59%，环比上升2.91个百分点 [4][99][118] - 三四线城市：土地供应和成交建面环比分别上升14.08%和27.10%，溢价率为4.35%，环比上升1.16个百分点 [4][99][127] 行业政策梳理 - 地方政策动向：湖南省平江县出台政策，成为该省首个全面推行现房销售的县城，要求新出让土地上的商品房项目须完成竣工验收后方可销售 [137]