核心观点 - 2025年初以来公募REITs一级打新热度高涨但近期出现一二级市场表现背离现象新项目网下认购倍数高企而上市首日涨幅显著收窄甚至创下年内新低[1][10][12] - 一二级背离现象主要由三方面因素驱动：二级市场整体行情回落投资者情绪趋于谨慎[1][15]短期套利资金在资产价格下跌预期下加速离场[1][16]以及询价区间扩大且发行定价接近上限导致一二级估值差收窄挤压二级盈利空间[2][19] - 随着打新收益收敛市场将逐渐从短期套利转向长期配置建议投资者谨慎参与一级打新更多关注底层资产质量重点关注水利供热等稳健性较高资产以及港口文旅等具垄断性或稀缺性的新资产类型[2][22] - 信用债市场方面上周信用债收益率表现不一普信债整体优于银行二永债理财规模微升破净率下降信用债发行规模和净融资规模同环比均增加二级市场城投债产业债利差全线收窄[2][3][23][25][32] REITs市场一二级背离分析 - 2025年公募REITs网下认购倍数达173倍公众认购倍数达610倍创历史新高年内上市项目首日平均涨幅23.91%但近期新项目如中海商业REIT首日涨幅仅3.29%沈阳国际软件园REIT首日盘中最大跌幅接近1.9%[10][12][14] - 2025年下半年REITs市场进入震荡下行通道中证REITs全收益指数一度跌至1030点附近市场风险偏好收敛对底层资产质量要求更严压制上市首日涨幅[1][15][18] - 2025年7月以来新上市REITs首日换手率持续高企如华夏凯德商业REIT达41.08%华夏中海商业资产REIT达43.30%显示短期套利资金参与度高倾向于首日集中卖出带来资金流出压力[1][14][16] - 2025年6月询价上限提高至25%新发REITs询价区间宽度多不低于50%发行定价中位数从2024年49.9%提升至2025年91%接近区间上限进一步侵蚀打新收益[2][19][21] 信用债市场回顾 - 上周信用债收益率表现分化5年期各评级普信债收益率下行4-6bp7年期下行2-4bp而银行二永债收益率多上行5年期AAA级银行永续债上行幅度达7bp[2][23][25] - 理财规模环比微升全口径理财规模升至31.59万亿元增加25.23亿元全部银行理财和理财子破净率分别降至0.46%和0.23%[3][26][27] - 信用债发行规模4671.65亿元环比增加1253亿元净融资额1654.77亿元环比增加1349亿元城投债产业债和金融债净融资规模环比分别增加158亿元725亿元和276亿元[32][33][36][37] - 信用债平均发行利率2.15%环比下降7.4bp城投债产业债和金融债发行利率分别下降6.5bp2.4bp和20bp平均发行期限3.03年环比上升0.13年[39][40][43] 二级市场表现 - 上周除保险次级债和券商次级债成交规模回升外其他信用债品种成交规模下降产业债成交规模降幅超500亿元成交期限和评级结构出现分化[50] - 城投债产业债换手率分别降至1.61%和2.24%金融债换手率微升至3.27%各期限换手率变动不一1年以内城投债换手率降幅最大达1.1pct[51][53][55] - 城投债利差全线收窄5年期AA级和AA(2)级券种利差收窄幅度最大达11bp各省份利差均收窄幅度不低于3bp甘肃云南辽宁贵州等省份收窄幅度居前[57][61][63] - 产业债利差全线收窄AAA级产业债中综合行业利差收窄4bpAA级中休闲服务行业利差收窄8bp银行二永债利差多收窄长端及超长端表现更优券商和保险次级债利差全线收窄[64][65][66][69]