报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 政策端有望进一步发力，推动房地产高质量发展，高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 维持房地产"看好"评级，建议关注核心城市布局重、产品力强的房企及地产转型、中介、物业管理等方向[4] 板块行情 - 本周（25/11/1-25/11/7）房地产（申万）板块下跌0.2%，表现弱于主要股指（上证指数+1.1%、深证成指+0.2%、创业板指+0.6%、沪深300+0.8%）[4][7] - 个股表现分化显著，涨幅前五为ST中迪(+27.6%)、新华联(+27.4%)、渝开发(+22.2%)、财信发展(+18.6%)、*ST中地(+15.3%)；跌幅前五为京投发展(-16.6%)、卧龙新能(-14.2%)、珠江股份(-14.1%)、张江高科(-9.4%)、合肥城建(-9.2%)[4][7] 数据跟踪：新房成交 - 当周（11.1-11.7）42个重点城市新房合计成交154万平米，环比下降38.7%，同比下降47.1%[13] - 分能级看，一线城市（4城）成交38.4万平米（环比-30.6%），二线城市（15城）成交87.6万平米（环比-44.1%），三四线城市（23城）成交28.1万平米（环比-28.6%）[13] - 当月（11.1-11.7）42城新房成交154万平米，环比上月同期上升195.2%，同比下降46.7%，年初至今累计成交同比下降11.2%[4][17] - 分能级累计同比：一线城市-5.6%，二线城市-11.0%，三四线城市-18.2%[17] 数据跟踪：二手房成交 - 当周（11.1-11.7）21个重点城市二手房合计成交191万平米，环比下降7.6%，同比下降28.9%[4][28] - 分能级看，一线城市（3城）成交78.8万平米（环比-14.3%），二线城市（9城）成交98.9万平米（环比-1.2%），三四线城市（9城）成交13.3万平米（环比-9.4%）[28] - 当月（11.1-11.7）21城二手房成交191万平米，环比上月同期上升895.9%，同比下降26.7%，年初至今累计成交同比上升10.2%[4][31] - 分能级累计同比：一线城市+11.6%，二线城市+10.4%，三四线城市+1.5%[31] 行业新闻 - 宏观政策：五部门印发智慧城市发展计划，目标2027年底建成50个以上全域数字化转型城市，2035年涌现具有国际竞争力的现代化城市[4][45] - 产业动态：第22届中国住博会聚焦科技赋能"好房子"建设、绿色低碳、城市更新等领域[4][45] - 地方政策：深圳支持非居住存量房屋改建保障性租赁住房，租金不高于市场参考租金90%；湖南平江县全面推行现房销售；西安出台租赁资金监管办法，超3月租金须纳入监管账户[4][45] 公司公告 - 10月销售金额同比普遍下降：越秀地产122.9亿元（-8.0%）、金地集团19.2亿元（-65.8%）、中国海外发展186.6亿元（-55.1%）、绿城中国122.0亿元（-20.8%）、龙湖集团50.0亿元（-55.4%）、保利发展211.2亿元（-50.1%）、招商蛇口153.7亿元（-31.1%）、首开股份10.0亿元（-83.0%）[4][48] - 融资动态：城建发展发行8亿元中期票据（利率2.13%）；越秀地产获6亿港元定期贷款[4][48] - 人事变动：招商蛇口副总经理彭以良因工作调动辞任[4][48] 投资分析意见 - 建议关注四类方向：1）核心城市布局重、拿地能力强、产品力强的房企（滨江集团、华润置地、建发股份、建发国际集团、绿城中国）；2）地产转型（衢州发展）；3）二手房中介（贝壳、我爱我家）；4）物业管理企业（绿城服务、招商积余、华润万象生活）[4]