行业投资评级 - 房地产行业评级为“强于大市” [4] 核心观点 - 2025年10月70个大中城市房价环比跌幅扩大，新房价格环比下降0.5%，二手房价格环比下降0.7%，环比降幅均较9月扩大0.1个百分点 [1][4] - 首次出现连续两个月所有70城二手房房价均下跌的情形，为2011年有数据统计以来首次 [4] - 当前房价面临持续下行压力，但一二线城市房价环比跌幅并未扩大，压力主要集中在弱能级城市 [4] - 基本面承压与“十五五”规划建议表态偏向积极，未来优化政策落地空间打开，对行业修复有一定信心 [4] - 建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及提前布局新业态的商业地产公司 [4] 70城房价整体表现 - 10月70大中城市新房价格环比下降0.5%，二手房价格环比下降0.7% [1][4] - 新房房价环比下跌城市数量为64个，较9月增加1个，下跌城市平均跌幅为0.51%，较9月扩大0.04个百分点 [4] - 所有70城二手房房价环比均下跌，下跌城市平均跌幅为0.66%，较9月扩大0.02个百分点 [4] 各线城市房价表现 - 一线城市新房房价环比下降0.3%，降幅与9月持平；二手房房价环比下降0.9%，降幅较9月收窄0.1个百分点 [4] - 上海新房房价环比上涨0.3%，自2019年8月以来持续上涨；北京环比由涨转跌至-0.1%；深圳环比降幅收窄至-0.7%；广州环比降幅扩大至-0.8% [4] - 二线城市新房房价环比下降0.4%，降幅与9月持平；二手房房价环比下降0.6%，降幅较9月收窄0.1个百分点 [4] - 仅13%的二线城市新房房价环比上涨，包括沈阳、乌鲁木齐（均+0.2%）、杭州、合肥（均+0.1%） [4] - 三线城市新房房价环比下降0.5%，二手房房价环比下降0.7%，环比跌幅均较9月扩大0.1个百分点 [4] 不同产品类型房价表现 - 90平以下刚需产品新房房价环比下降0.5%，跌幅扩大0.1个百分点；二手房房价环比下降0.7%，降幅与9月持平 [4] - 90-144平刚改产品新房房价环比下降0.5%，二手房房价环比下降0.7%，跌幅均较9月扩大0.1个百分点 [4] - 144平以上改善型产品新房房价环比下降0.4%，跌幅扩大0.1个百分点；二手房房价环比下降0.6%，降幅与9月持平 [4] - 改善型产品新房、二手房房价的跌幅均小于刚需和刚改产品 [4] 投资建议与关注主线 - 建议关注三条投资主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、重点城市市占率较高的房企 [4] - 关注2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企 [4] - 关注积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司 [4] - 具体公司包括：滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团、保利置业集团、城投控股、大悦城、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、百联股份 [4]