行业投资评级 - 报告对房地产行业的投资评级为“强于大市” [1] 报告核心观点 - 10月楼市成交动能再度走弱，销售量价同比降幅均扩大，前期政策效果仅持续1个月 [6] - 考虑到去年11、12月销售基数较高，后续市场可能仍面临压力 [6] - 投资端持续走弱，单月投资创2022年12月以来最大降幅 [6] - 基本面承压叠加“十五五”规划建议表态积极，未来优化政策落地空间打开，对行业修复有信心 [6] - 建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及提前布局新业态的商业地产公司 [6] 商品房销售 - 10月单月商品房销售面积6147万平，同比下降18.8%，降幅较9月扩大8.2个百分点，处于2009年以来同期最低水平 [3][6] - 10月单月商品房销售金额5977亿元，同比下降24.3%，降幅较9月扩大12.5个百分点 [6] - 10月住宅销售面积同比下降19.6%，销售金额同比下降24.6%，降幅分别扩大8.2和13.0个百分点 [6] - 10月商品房销售均价9723元/平，环比上涨3.4%，但同比下降6.8%，创2024年6月以来最大单月同比跌幅 [6] - 10月住宅销售均价10286元/平，环比增长4.3%，同比下降6.2% [6] - 分区域看，10月东、中、西部地区销售面积同比降幅分别为-21.0%、-17.9%、-14.0%，均较9月扩大 [6] - 1-10月全国商品房销售面积7.20亿平，同比下降6.8%；销售金额6.90万亿元，同比下降9.6% [6] - 预计2025年全年商品房销售面积同比-9%，销售金额同比-12%，销售均价同比-3% [6] 商品住宅库存 - 截至10月末，商品住宅广义库存面积15.5亿平，环比下降1.6%，同比下降16.8%；去化周期25.5个月 [6] - 截至10月末，住宅现房库存面积约3.96亿平，环比下降0.7%，同比增长5.4%；现房去化周期20.5个月 [6] - 住宅现房库存占广义库存比重为25.6%，环比提升0.2个百分点，同比提升5.4个百分点 [6] 房地产开发投资、新开工与竣工 - 10月房地产开发投资金额5857亿元，同比下降23.0%，降幅较9月扩大1.7个百分点，创2022年12月以来最大单月降幅 [3][6] - 10月住宅开发投资金额4549亿元，同比下降22.9%，降幅较9月扩大2.6个百分点 [6] - 土地投资有所修复，2025年一、二季度300城土地成交总价同比增速转正（3.3%、12.6%） [6] - 10月新开工面积3662万平，同比下降29.5%，降幅较9月扩大15.1个百分点，处于2003年以来同期最低位 [3][6] - 1-10月施工面积同比下降9.4% [6] - 分区域看，10月东部地区投资降幅收窄0.6个百分点至-23.2%，中、西部地区降幅扩大至-24.4%和-16.7% [6] - 1-10月开发投资金额7.36万亿元，同比下降14.7%；新开工面积4.91亿平，同比下降19.8% [6] - 10月竣工面积3732万平，同比下降28.2%，增速较9月下降29.7个百分点；1-10月竣工面积3.49亿平，同比下降16.9% [6] - 预计2025年房地产开发投资额同比-10%，新开工面积同比-16%，竣工面积同比-21% [6] 开发商资金状况 - 10月房企到位资金6554亿元，同比减少21.9%，降幅较9月扩大 [6] - 房款3069亿元，同比减少27.5%，其中定金及预收款同比减少26.0%，个人按揭贷款同比下降30.6% [6] - 10月居民中长期贷款净减少700亿元，同比少增1800亿元 [6] - 非房款3485亿元，同比减少16.3%，其中国内贷款866亿元，同比下降6.7%，自筹资金2308亿元，同比下降17.2% [6] - 1-10月房企到位资金7.89万亿元，同比下降9.7% [6] 投资建议与关注标的 - 建议关注三条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企；销售和拿地有突破的“小而美”房企；布局新场景的商业地产公司 [6] - 具体关注标的包括：滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团、保利置业集团、城投控股、大悦城、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、百联股份 [6]