投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并维持该评级 [14] 核心观点 - 产业政策进一步放松的必要性逐步提高，后续只是节奏问题 [3][8] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [8] - 当前优质地产股位置较去年4月和9月的底部区间溢价不大，且市场估值抬升提供了补涨空间 [8] - 应重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [8] 市场表现总结 - 本周长江房地产指数上涨2.42%，相对沪深300的超额收益为+3.50%，行业周度排名第10（共32个行业） [9][19] - 年初至今房地产指数累计上涨14.86%，相对沪深300的超额收益为-2.75%，累计收益排名第22（共32个行业） [9][19] - 本周房地产板块表现相对较好，开发类、物管类以上涨为主，收租类有涨有跌 [9] 政策动态总结 - 央行第三季度货币政策执行报告提及支持房地产平稳健康发展，稳步实施保障性住房再贷款政策，优化抵押补充贷款管理 [10][22] - 9月末抵押补充贷款余额约为1.0万亿元 [10][22] - 天津发布公租房管理办法，对规划、建设、准入、配租、退出及后期管理全流程作出新规 [10][22] 销售数据总结 - 37城新房成交面积四周滚动同比为-37.4%，较上周下降2.5个百分点；17城二手房成交面积四周滚动同比为-22.3%，较上周上升0.1个百分点 [11][23] - 年初至今37城新房成交面积累计同比下降11.9%，17城二手房成交面积累计同比上升8.5% [11][23] - 11月截至14日，37城新房成交面积当月同比下降44.1%，17城二手房当月同比下降24.7%，12城新房及二手合计同比下降37.2% [11][31][32] 未来政策空间分析 - 常规政策层面，放松限购、适度降息、税费优惠等环节仍有空间，当前房贷利率仍偏高，尤其公积金利率有较大优化余地 [3][12] - 超常规政策层面，一是房贷利率深度打折，当前折扣水平较2008-2009年仍有较大差距，可能需要财政或央行结构性工具的额外补贴；二是收储或旧改等领域进一步发力 [3][12] - 常规政策放松可阶段性缓释下行压力，但超常规政策发力可部分解决行业深层次矛盾，低利率是行业结构性企稳的必要条件 [3][12] - 行业已进入调整下半场，部分城市租售比较房贷利率的倒挂已不显著，深度降息后在就业和收入预期稳定背景下，部分城市有可能实现止跌回稳 [12]