报告行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业的投资评级，但指出优质公司依然是首选，并列出具体关注公司名单 [3] 报告核心观点 - 2025年10月地产数据因去年政策带来的高基数效应而全面回落，预计此低迷态势将持续至年底 [1][3] - 基数效应预计将使2026年单月同比数据降幅收窄，呈现向好趋势，但该效应具有一次性特征，不可线性外推用于判断行业长期发展 [3] - 行业当前仍处于去库存趋势中，库存问题长期解决受制于房企债务水平，短期新项目利润可能被老项目利息支出冲抵，导致利润率维持低位 [3] 2025年1-10月行业数据总结 - 2025年1-10月全国房地产开发投资完成额累计73,563亿元，同比下降14.7%，降幅较1-9月扩大0.8个百分点 [6][7][10] - 同期商品房销售额累计69,017亿元，同比下降9.6%，降幅较1-9月扩大1.7个百分点；销售面积累计7.20亿平方米，同比下降6.8%，降幅扩大1.3个百分点 [6][7][8][27] - 同期房地产开发资金来源累计78,853亿元，同比下降9.7%，降幅较1-9月扩大1.3个百分点 [6][7][47] - 同期房屋新开工面积累计4.91亿平方米，同比下降19.8%，降幅较1-9月扩大0.9个百分点；竣工面积累计3.49亿平方米，同比下降16.9%，降幅扩大1.6个百分点 [6][7][16] 2025年10月单月数据总结 - 2025年10月单月开发投资完成额环比下降20.8%；商品房销售额环比下降25.5%；销售面积环比上升48.5%；开发资金来源环比下降28.0% [6] - 2025年10月单月新开工面积环比下降34.6%；竣工面积环比上升8.7% [6] - 2025年10月单月开发投资额同比增速为-23.2%，新开工面积同比-29.3%，销售金额/面积同比分别为-25.1%/-19.6% [3][63] 分线城市销售情况 - 2025年1-10月，一线城市商品住宅销售面积2,226万平方米，同比下降4.6%；销售额10,407亿元，同比下降4.4% [28][30] - 同期二线城市商品住宅销售面积12,106万平方米，同比下降3.9%；销售额19,206亿元，同比下降7.8% [28][30] - 同期三四线城市商品住宅销售面积45,941万平方米，同比下降8.9%；销售额31,074亿元，同比下降13.1% [28][30] 库存与资金状况 - 截至2025年10月末，全国商品房待售面积7.56亿平方米，较9月末减少322万平方米；去化周期为9.10个月，较9月扩大0.11个月 [39] - 样本35城商品住宅库存出清周期为22.72个月，其中一线、二线、三四线代表城市库存出清周期分别为12.74个月、25.00个月、27.27个月 [40][42] - 2025年1-10月房地产开发资金来源中，国内贷款累计12,160亿元，同比下降1.8%；个人按揭贷款累计10,834亿元，同比下降12.8% [7][49] 投资建议 - 建议关注优质公司，包括开发类（A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展）、商住类（龙湖集团）、物业类（万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正）及文旅类（华侨城A）[3][63]