报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年11月上半月公募REITs市场量价企稳收涨，较红利股息差转正具配置优势，打新热度高但一二级估值差收敛致沈软破发，多单扩募推进且支持民间项目，资产扩容有新进展 [3][45] 各部分总结 市场量价企稳修复，较红利股息差已转正 - 中证REITs先抑后扬收涨0.4%，股市分流压力缓解与无风险收益回落推动其向上修复，同期沪深300收跌0.3%，中证红利、大宗商品收涨2.5%、2.8%，十年期国债收益率在1.8%附近 [3][12] - 消费板块领涨1.62%，交通、保租房次之，产业园跌幅扩大1.50pcts至1.96%，物流跌幅收窄0.12pcts [17][18] - 交通超9成个券上涨，金茂商业REIT领涨8.19%，下跌个券多为产业园及仓储物流，南京建邺REIT跌幅超9% [22][23] - REITs市场量价修复，日均换手率0.49%较10月升0.2pcts，产业园卖压主导，保租房具配置价值，消费资金倾向择券交易 [24] - 产权类REITs派息率4.40%，与10Y国债收益率息差2.58%（59%分位），与中证红利股息率息差0.17%（82%分位），息差转正具配置价值，多数资产派息率处50%分位附近或以上 [32] - 产权类P/NAV为1.27X（69%分位），经营权类P/FFO为13.44X（52%分位），能源类估值相对较高 [38] - 产权类、经营权类IRR分别为3.9%、4.1%，产业园、仓储物流IRR处50%分位以上，交通IRR回落 [44] 网下打新热度不减，低安全垫致沈软破发 - 11月上半月华夏安博仓储物流REIT发行规模24.48亿元，顶格申购资金提升 [3] - 网下产品数1,052个创新高，申购倍数超200倍，打新高热延续 [53] - 安博物流90%高位定价，较“二孰低”仅下调0.03%，让利幅度有限 [56] - 一二级估值差收敛，安博物流估值差0.45pcts，预留派息率仅0.45pcts [58] - 安博物流入围率下滑，网下中签率0.68%，较25Q2 - Q3单月均值提高 [64] - 一二级市场估值接轨，沈软REIT网下解禁日破发，为年内首例 [3] - 2025年1 - 11月，1亿元资金REITs网下申购收益率为3.49% [3] 多单扩募持续推进，民间项目获大举支持 - 上半月8只REITs发布分红方案，中信建投沈阳软件园REIT改变资金用途，中信建投国家电投新能源REIT收到国补回款 [74] - 下半月3只交通REITs解禁，华夏华润有巢及中航京能光伏扩募召开持有人大会，国泰海通东久产业园扩募持有人大会已通过 [78] - 11月10日国办支持民间项目发REITs，11日发改委推动扩围扩容与新资产首单落地 [3] 资产扩容再添新兵，胜昊通信铁塔签约落定 - 11月上半月易方达广西北投高速公路REIT受理，山证晋中公投瑞阳供热REIT被问询，首发在审9单，扩募在审3单 [86] - 胜昊集团通信铁塔公募REITs项目签约，是新资产类型，另有3单招投标信息更新 [87][89]