投资评级 - 对华润万象生活的投资评级为“买入”，且为维持该评级 [7] 核心观点 - 控股股东华润置地配售股份有助于优化上市公司股权结构、吸引机构投资者并提升股票流动性 [5] - 华润置地销售保持行业前三，拿地积极且土储优质，有望持续为华润万象生活带来优质项目 [5] - 公司购物中心稳步扩张，低线扩张表现亮眼，运营能力与品牌影响力较强 [5][16] - 预计公司2025–2027年归母净利润将保持双位数增长，分别为40.73亿元、45.54亿元、51.05亿元 [5][17] 事件分析：控股股东配售 - 2025年11月13日，控股股东华润置地以每股41.70港元配售4950万股华润万象生活股份，占总股本的2.17% [13][14] - 配售完成后，华润置地持股比例由72.29%降至70.12% [14] - 华润置地预计通过此次配售获得约20.61亿港元资金，将用于土地收购、开发成本及一般营运 [5][15] 控股股东经营状况 - 2025年1-10月，华润置地商品房累计销售金额为1696亿元，同比下滑16.6%，排名稳居行业前三 [15] - 同期，华润置地权益拿地金额为334亿元，同比增长37.6%，拿地均位于核心一二线城市，拿地楼面均价为28376元/平方米 [15] 商业管理业务表现 - 截至2025年上半年，公司在营购物中心共125个，第三季度新开业购物中心6个 [16] - 公司扩张策略兼顾一二线城市（如深圳、杭州）与下沉市场（如呼和浩特、淮安） [16] - 呼和浩特万象城作为低线扩张代表，开业率达100%，开业单日客流突破20万人 [16] 财务预测 - 预计2025-2027年营业收入分别为184.97亿元、201.93亿元、221.53亿元，同比增速分别为8.5%、9.2%、9.7% [17][18] - 预计2025-2027年归母净利润同比增速分别为12.2%、11.8%、12.1% [17][18] - 预计毛利率将持续改善，从2024年的32.91%提升至2027年的37.66% [18] - 预计净利率将从2024年的21.89%提升至2027年的23.32% [18]