行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 10月楼市成交同比增速由正转负，主要因去年高基数及政策效果减弱 [1][3] - “十五五”规划建议将房地产高质量发展列入，为行业未来发展方向定调，整体看法中性偏积极 [1][3] - 尽管短期销售面临压力，但对未来行业修复抱有信心，建议关注具备α属性的房企及布局新业态的商业地产公司 [3] 新房成交 - 10月40城新房成交面积972.4万平，环比上升3.6%，同比下降26.6%，同比增速较9月下降27.7个百分点 [3][12] - 1-10月40城新房累计成交面积9854.5万平，同比下降7.2% [12] - 一线城市：10月成交面积210.1万平，环比下降12.6%，同比下降38.2% [13] - 二线城市：10月成交面积514.9万平，环比上升7.1%，同比下降19.5% [13] - 三四线城市：10月成交面积247.4万平，环比上升13.7%，同比下降26.7% [13] 二手房成交 - 10月18城二手房成交面积646.2万平，环比下降14.8%，同比下降30.0%，同比增速下降39.4个百分点 [20] - 1-10月18城二手房累计成交面积7875.0万平，同比增长3.4% [20] - 一线城市：10月成交面积150.3万平，环比下降19.7%，同比下降28.9% [21] - 二线城市：10月成交面积368.3万平，环比下降16.3%，同比下降31.5% [21] - 三四线城市：10月成交面积127.5万平，环比下降2.7%，同比下降28.5% [21] 新房库存与去化 - 截至10月末，12城新房库存面积1.13亿平，环比下降1.3%，同比下降12.3% [29] - 整体去化周期为18.2个月，环比下降0.7个月，同比上升0.7个月 [29] - 10月30个重点城市平均开盘去化率为34%，环比下降4个百分点，同比持平 [42] - 去化率超6成城市包括天津、成都、杭州、长沙、西安 [42] 土地市场 - 10月全国成交土地规划建面2.21亿平，环比上升2.5%，同比下降12.5% [48] - 10月全国成交土地平均楼面价1220元/平，环比下降10.8%，同比下降14.7% [60] - 10月全国平均土地溢价率3.5%，环比上升0.05个百分点，同比下降0.3个百分点 [60] - 1-10月全国土地成交呈现“提质缩量”，成交总建面同比下降6.9%，楼面均价同比上升3.2% [62] 房企表现 - 销售：百强房企10月全口径销售额2754亿元，同比下降39.8%；1-10月累计销售额2.77万亿元，同比下降16.7% [86] - 拿地：百强房企10月全口径拿地金额694亿元，同比增长8.2%；1-10月累计拿地金额1.03万亿元，同比增长44.9% [95][98] - 融资：10月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计512亿元，同比增长77% [99] 政策动态 - 中央层面：“十五五”规划建议强调推动房地产高质量发展，明确加快构建房地产发展新模式等五大方向 [3] - 地方层面：成都、广州、深圳等地规范“好房子”设计标准；合肥、南京等地优化公积金贷款政策 [3] 板块收益 - 10月房地产板块绝对收益为-2.4%，相对沪深300收益为-2.4%，主要因销售基本面走弱 [2] 投资建议 - 建议关注三条主线：基本面稳定、重仓高能级城市的房企；销售拿地有突破的“小而美”房企；布局新消费场景的商业地产公司 [3]